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投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的范圍(重點(diǎn))

(一)已出租的土地使用權(quán)——不包括計(jì)劃出租、轉(zhuǎn)租

(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)——閑置土地除外

持有增值的房產(chǎn)不是投資性房地產(chǎn)，而是固定資產(chǎn)。

(三)已出租的建筑物——不包括計(jì)劃出租、轉(zhuǎn)租、輔助服務(wù)較重大。

不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目，除了自用房地產(chǎn)外，還有一種：作為存貨的房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房和土地。

如果一棟樓一部分自用，一部分出租，若能單獨(dú)確認(rèn)和計(jì)量則分別確認(rèn);否則，就統(tǒng)一作為固定資產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量

(一)外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量——購(gòu)入同時(shí)出租或者用于資本增值

(二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量——自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值(二者缺一不可)，才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

符合確認(rèn)條件的后續(xù)支出，予以資本化，比照固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出(如更新改造);但是，進(jìn)入更新改造過程后，并不通過“在建工程”科目核算，而將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)(在建)”科目，但是不得計(jì)提折舊或者攤銷。

不符合確認(rèn)條件的后續(xù)支出，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，比照固定資產(chǎn)的費(fèi)用化后續(xù)支出(如日常修理)。

三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量(重點(diǎn))

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。即，一家企業(yè)一個(gè)時(shí)點(diǎn)，只能存在一種計(jì)量模式，不能一部分房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，而另一部分房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

(一)成本模式——成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理，和固定資產(chǎn)一模一樣，要對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提折舊、減值(減值不能轉(zhuǎn)回)

(二)公允模式——公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計(jì)提折舊，也不計(jì)提減值，期末按公允價(jià)值計(jì)量，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。

(三)模式變更——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更(分錄掌握)

成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值模式，但是，公允價(jià)值模式計(jì)量不能改為成本模式計(jì)量。另外，成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)該將企業(yè)所有投資性房地產(chǎn)均進(jìn)行改變，不能只改變部分房地產(chǎn)的計(jì)量模式。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，屬于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)該采用追溯調(diào)整法處理。

四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(重點(diǎn))

1、投資性房地產(chǎn)采用成本模式——按賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)(固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)按原值折舊減值準(zhǔn)備分別結(jié)轉(zhuǎn))

2、投資性房地產(chǎn)采用公允模式——公允價(jià)值與賬面價(jià)值之差，一般都是計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，但是固、無、存轉(zhuǎn)公允模式的投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)高于賬面價(jià)值部分計(jì)入“資本公積——其他資本公積”

五、投資性房地產(chǎn)的處置

1、出售——計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入、轉(zhuǎn)成本，公允價(jià)值變動(dòng)損益和資本公積都轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

2、出租的租金收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，折舊或者攤銷計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，公允價(jià)值變動(dòng)損益和資本公積不結(jié)轉(zhuǎn)。

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