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四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)
增值額的計(jì)算公式為:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目
(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來(lái)看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
(二)扣除項(xiàng)目及其金額(重點(diǎn)掌握)
1、銷(xiāo)售新房及建筑物 2、銷(xiāo)售舊房及建筑物(按評(píng)估價(jià)格扣除)
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額 包括地價(jià)款,有關(guān)費(fèi)用和稅金 (1)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。 (2)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除) 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的;允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%
提示:①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;②對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的;允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè):營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加;(2)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè):營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅;
(3)外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅金不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 (3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅
(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目 (1)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用;
(2)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%扣除。
提示:銷(xiāo)售舊房及建筑物按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算,對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能夠提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
【例題1】根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,下列各項(xiàng)中,在計(jì)算土地增值稅額時(shí)可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項(xiàng)目有( )。
A、取得土地使用權(quán)所支付的金額
B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅
D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅
答案:ABC
【例題2】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房,在計(jì)算土地增值額時(shí),允許扣除的項(xiàng)目有( )。
A、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國(guó)家的各項(xiàng)稅費(fèi)
B、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格
C、當(dāng)期發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用
D、取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)
答案:ABD
解析:本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房,不允許扣除管理費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用,只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項(xiàng)目時(shí),才允許按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。
(三)幾種特殊事項(xiàng)的稅務(wù)規(guī)定:
1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的
4、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn):
(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
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