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投資性房地產(chǎn)

4.1投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

4.1.1投資性房地產(chǎn)的定義及特征

(一)投資性房地產(chǎn)的定義

所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)的特征

1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)。

3.投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，一是成本模式，二是公允價(jià)值計(jì)量模式。

4.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍

(一)投資性房地產(chǎn)的范圍

1.已出租的土地使用權(quán);

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物。

(1)用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物;

(2)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物;

4.對(duì)于企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)租出的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局(董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu))作出正式書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。空置建筑物是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可供經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。

某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)

1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。

2.作為存貨的房地產(chǎn)。

4.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及初始計(jì)量

4.2.1投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

(一)投資性房地產(chǎn)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)：

1.企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益;

2.該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

該確認(rèn)條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認(rèn)條件相同，并無(wú)特別之處。

(二)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：

1.用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開(kāi)始日為確認(rèn)日;

2.持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出正式書(shū)面決議的日期。

3.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準(zhǔn)。

4.2.2投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值確認(rèn)

1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。

2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成

(1)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。按買(mǎi)價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬價(jià)值。

(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。在建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)處理。

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（責(zé)任編輯：xll）

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