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第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：

1. 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。

2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行計(jì)量。

(一) 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。

企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。取得時(shí)的實(shí)際成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目;采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。

(二) 自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)計(jì)量

(一) 資本化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。

采用成本模式計(jì)量的，投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程。借記“投資性房地產(chǎn)——在建”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。發(fā)生資本化的改良或裝修支出，通過“投資性房地產(chǎn)——在建”科目歸集，借記“投資性房地產(chǎn)——在建”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。改擴(kuò)建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)——在建”科目。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段，借記“投資性房地產(chǎn)——在建”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”、“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”等科目;在改擴(kuò)建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)——在建”科目。

企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。

(二) 費(fèi)用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，如企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。

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