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2013年會計(jì)職稱考試中級會計(jì)實(shí)務(wù)資料預(yù)習(xí)9

發(fā)表時間:2013/3/14 9:43:08 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價值兩種模式,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量,滿足特定條件時也可以采用公允價值模式計(jì)量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時采用兩種計(jì)量模式。

一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)遵循以下會計(jì)處理規(guī)定。

1. 按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,按期(月)計(jì)提折舊或攤銷,借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目,貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目。

2. 取得的租金收入,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

3. 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備,借記“資產(chǎn)減值損失”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn),其減值損失在以后的會計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

二、 采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計(jì)量模式,就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(一) 采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件:

1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

所在地,通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市,應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

2. 企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。

同類或類似的房地產(chǎn),對建筑物而言,是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權(quán)而言,是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

投資性房地產(chǎn)的公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時,應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報(bào)價);無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì);也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計(jì)量。

(二) 采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)遵循以下會計(jì)處理規(guī)定:

1. 不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額,借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目,貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于原賬面價值的差額,作相反的賬務(wù)處理。

2. 取得的租金收入,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

為保證會計(jì)信息的可比性,企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下,才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時公允價值與賬面價值的差額,調(diào)整期初留存收益。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式,符合《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)按照計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按照已計(jì)提的折舊或攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目,原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,按照原賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,按照公允價值與其賬面價值之間的差額,貸記或借記“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”等科目。

已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

在極少數(shù)情況下,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),有證據(jù)表明,當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時,該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置,并且假設(shè)無殘值。但是,采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),即使有證據(jù)表明,企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時,該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

(一) 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,滿足下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):

1. 投資性房地產(chǎn)開始自用,即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。

2. 作為存貨的房地產(chǎn),改為出租,通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日,是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。

3. 自用建筑物停止自用,改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租,固定資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

4. 自用土地使用權(quán)停止自用,改用于賺取租金或資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于賺取租金或資本增值,該土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后,確定用于賺取租金或資本增值的日期。

5. 房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售,從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。在這種情況下,轉(zhuǎn)換日為租賃期滿,企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

以上所指確鑿證據(jù)包括兩個方面:一是企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議;二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。

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(責(zé)任編輯:xll)

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