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契稅法律制度

一、契稅的概念

契稅，是指國(guó)家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。契稅是一個(gè)古老的稅種。新中國(guó)成立以后頒布的第一個(gè)《契稅暫行條例》規(guī)定：“凡土地、房屋之買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、贈(zèng)與和交換，均應(yīng)憑土地、房屋的產(chǎn)權(quán)證明，在當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)，由產(chǎn)權(quán)承受人繳納契稅。”之后，契稅法律制度不斷修訂和調(diào)整。 1997年7月7日，國(guó)務(wù)院頒布并于同年10月1日起施行《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《契稅暫行條例》)，同年10月28日，財(cái)政部印發(fā)《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，之后.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又陸續(xù)發(fā)布了一些有關(guān)契稅的規(guī)定、辦法，這些構(gòu)成了我國(guó)契稅法律制度。

二、契稅的納稅人和征稅范圍

(一)契稅的納稅人

契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

契稅由權(quán)屬的承受人繳納。這里所說(shuō)的“承受”，是指以受讓、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、交換等方式取得的土地、房屋權(quán)屬的行為，土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán);單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其他組織;個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他個(gè)人。

(二)契稅的征稅范圍

契稅以在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對(duì)象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

契稅的征稅范圍主要包括：

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。出讓費(fèi)用包括出讓金、土地收益等項(xiàng)。

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3.房屋買(mǎi)賣(mài)。房屋買(mǎi)賣(mài)是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者支付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。

4.房屋贈(zèng)與。房屋贈(zèng)與是指房屋所有者將其房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。

5.房屋交換。房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

除上述情形外，在實(shí)際中還有其他一些轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的形式，如以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、人股，以土地、房屋權(quán)屬抵債;以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬等。對(duì)于這些轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的形式，可以分別視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征收契稅。再如土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)的，屬于契稅征收范圍，其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格核定。此外，公司增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)人股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅;企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

土地、房屋權(quán)屬變動(dòng)還有其他一些不同的形式，如典當(dāng)、繼承、出租或者抵押等，這些均不屬于契稅的征稅范圍。

三、契稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)契稅的計(jì)稅依據(jù)

按照土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的形式、定價(jià)方法的不同，契稅的計(jì)稅依據(jù)確定如下：

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益。

2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)只考慮其價(jià)格的差額，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也應(yīng)按照上述辦法確定計(jì)稅依據(jù)。

4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的契稅，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益作為計(jì)稅依據(jù)。

為了防止納稅人隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格以偷、逃稅款，對(duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格而無(wú)正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

(二)契稅的稅率

契稅采用比例稅率，并實(shí)行3%～5%的幅度稅率①。具體稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，以適應(yīng)不同地區(qū)納稅人的負(fù)擔(dān)水平和調(diào)控房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)價(jià)格。

(三)契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

契稅應(yīng)納稅額依照省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收。其計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

四、契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、納稅期限

(一)契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

契稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

(二)契稅納稅地點(diǎn)

契稅實(shí)行屬地征收管理。納稅人發(fā)生契稅納稅義務(wù)時(shí)，應(yīng)向土地、房屋所在地的稅收征收機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(三)契稅納稅期限

納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅收征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅收是、征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

①自2008年11月11日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)至1%.

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