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第五章　其他相關稅收法律制度

第一節(jié)　房產稅法律制度

一、納稅人、征稅對象和征稅范圍

(一)納稅人

房產稅的納稅人是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的擁有房屋產權的單位和個人。具體包括產權所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。

①產權屬于國家所有的，由經營管理單位納稅;屬于集體或個人的，集體單位和個人為納稅人。

②產權出典的，承典人為納稅人。

③產權所有人、承典人均不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人納稅。

④納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為納房產稅。

(二)征稅對象：征稅對象是房屋。獨立如房屋之外的建筑物(如圍墻、煙囪、菜窖、水塔、室外游泳池等)不屬于房屋，不交納房產稅。

(三)征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農村房屋。

二、房產稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

1.從價計征(1.2%)：計稅依據是按房產原值一次性減除10%-30%后的余值。

(1)房產原值：納稅人按會計制度規(guī)定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋原價(包括應當繳納房產稅，但未在該賬戶中記載的房產);原價根據有關會計制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調整或重新評估。

(2)應包括與房屋不能分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。如暖氣、照明、通風等設備;電力、電訊、給水排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應并入原值，計稅。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應地增加房屋原值，但易損件、經常更換的零配件，更新后不再計入原值中。

(3)投資聯(lián)營的房產參與利潤分紅，共擔風險的以房產余值計稅;

收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的按租金收入計稅。

融資租賃按房產余值計稅。

(4)居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房地產，由實際經營的代管人或使用人繳納房產稅。自營的按余值計稅，出租的按租金收入計稅。

需要注意的是：無原值或不能將業(yè)主共有房產與其房產的原值準確劃分開的，由稅務機關核定。

三、稅收減免

下列房產免納房產稅：

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產;

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產;經費來源實行自收自支的事業(yè)單位，自實行自收自支的年度起，免3年。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。(附設的營業(yè)單位所使用的或出租的，不免。)

4.個人所有非營業(yè)用的房產。(營業(yè)用房或者出租的房產，不免。)

5.中國人民銀行總行(含國家外匯管理局所屬分支機構)自用的房產。

6.經財政部批準免稅的其他房產：主要有：

(1)損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。

(2)納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中相應說明。

(3)在基建工地為基建服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或做人轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。

(6)對高校后勤實體免征房產稅。

(7)對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產，免征房產稅。

(8)老年服務機構自用的房產。

(10)向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產稅。

四、納稅義務發(fā)生時間、納稅地點和納稅期限

(一)納稅義務發(fā)生的時間

1.原有房產用于生產經營的，從生產經營之月起繳納房產稅。

2.納稅人自建房屋用于生產經營，自建成次月起繳納房產稅。

3.納稅人委托施工企業(yè)建房的，從辦理驗收手續(xù)次月起納稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用次月起繳納房產稅。

5.納稅人購置存量房地產，自房產證簽發(fā)次月起繳納房產稅。

6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起繳納房產稅。

7.房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房產使用或交付次月起繳納房產稅。

8.自2009年1月1日起，因房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止納稅義務的，稅款計算截至發(fā)生變化的當月末。

(二)納稅期限

房產稅實行按年征收，分期繳納的辦法，具體納稅期限由省(市、自治區(qū))政府決定。

(三)納稅地點

房產稅應向房產所在地的地方稅務機關繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產坐落地點分別向房產所在地稅務機關納稅。

(房屋交付使用次月)

知識點5：契稅法律制度

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