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第五節(jié) 印花稅法律制度

一、印花稅的概念(了解)

(一)印花稅的概念

印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受、使用的應(yīng)稅經(jīng)濟憑證征收的一種稅。

(二)印花稅的特點

納稅人自行完稅。所謂納稅人自行完稅，是指納稅人在書立、領(lǐng)受、使用應(yīng)稅憑證、

發(fā)生納稅義務(wù)的同時，先根據(jù)憑證所載計稅金額和應(yīng)適用的稅目稅率，自行計算其應(yīng)納稅額，再由納稅人自行購買印花稅票，并一次足額粘貼在應(yīng)稅憑證上，最后由納稅人按規(guī)定對已粘貼的印花稅票自行注銷或者劃消。

二、印花稅納稅人和征稅范圍

(­一)印花稅的納稅人

印花稅的納稅人，是指在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受、使用稅法所列舉的單位和個人。

根據(jù)書立、領(lǐng)受、使用應(yīng)稅憑證的不同，納稅人可分為立合同人、立賬簿人、立據(jù)人、

領(lǐng)受人和使用人等。

1、立合同人是指合同的當事人，即對憑證有直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系的單位和個人，但不包括合同的擔保人、證人、鑒定人。

2、印花稅的應(yīng)稅合同必須是依法這訂立的。非法合同不征印花稅。

3、當事人的代理人有代理納稅義務(wù)。

4、領(lǐng)受人，是指領(lǐng)取并持有權(quán)利、許可證照的單位和個人。

5.使用人，使用人是指在國外書立、領(lǐng)受，但在國內(nèi)使用應(yīng)稅憑證的單位的個人，其使用人為印花稅的納稅人。(判斷)

6.各類電子應(yīng)稅憑證的簽訂人。即以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證的當事人。(選擇)

(二)印花稅的征稅范圍

現(xiàn)行印花稅下采取正列舉形式，只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征稅。列舉的憑證分為五類，即經(jīng)濟合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照和經(jīng)財政部門確認的其他憑證。具體征稅分范圍如下：

1、經(jīng)濟合同

(1)購銷合同。包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補償、易貨等合同;還包括哥出版社單位與發(fā)行單位(不包括訂閱單位和個人)之間訂立的圖書、報刊、音像征訂憑證。

對納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。

對發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間(國家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級電網(wǎng)互供電量除外)簽訂的購售電合同，按購銷合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不征印花稅。

(2)財產(chǎn)租賃合同。包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設(shè)備等合同;還包括企業(yè)、個人出租門店、柜臺等所簽訂的合同，但不包括企業(yè)與主管部門簽訂的租賃承包

(3)技術(shù)合同。包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同。其中：

技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同包括專利申請轉(zhuǎn)讓、非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓所書立的合同，但不包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利實施許可所書立的合同。后者適用于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”合同。

技術(shù)咨詢合同是合同當事人就有關(guān)項目的分析、論證、評價、預(yù)測和調(diào)查訂立的技術(shù)合同，而一般的法律、會計、審計等方面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。

技術(shù)服務(wù)合同的征稅范圍包括技術(shù)服務(wù)合同、技術(shù)培訓合同和技術(shù)中介合同。

具有合同性質(zhì)的憑證應(yīng)視同合同征稅。

未按期兌現(xiàn)合同亦應(yīng)貼花。

2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是在產(chǎn)權(quán)的買賣、交換、繼承、贈與、分割等產(chǎn)權(quán)主體變更過程中，由產(chǎn)權(quán)出讓人與受讓人之間所訂立的民事法律文書。

我國印花稅稅目中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)共5項產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移書據(jù)。其中，財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、動產(chǎn)轉(zhuǎn)移所書立的書據(jù)，包括股份制企業(yè)向社會公開發(fā)行的股票，因購買、繼承、贈與、所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。其他4項則屬于無形資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。、

另外，土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

3.營業(yè)賬簿

印花稅稅目中的營業(yè)賬簿歸屬于財務(wù)會計賬簿，是按照財務(wù)會計制度的要求設(shè)置的，反映經(jīng)營活動的賬冊。按照營業(yè)賬簿反映的內(nèi)容不同，在稅目中分為：記載資金的賬簿(簡稱資金賬簿)和其他營業(yè)賬簿兩類，以便于分別采用按金額計稅和按件計稅兩種方法。

(1)資金賬簿。是反映生產(chǎn)經(jīng)營單位“實收資本”和“資本公積”金額增減變化的賬簿。

(2)其他營業(yè)賬簿。是反映除資金資產(chǎn)以外的其他生產(chǎn)經(jīng)營活動內(nèi)容的賬簿，即除資金

賬簿以外的，歸屬于財務(wù)會計體系的其他生產(chǎn)經(jīng)營用賬冊。

(3)有關(guān)“營業(yè)賬簿”征免范圍應(yīng)明確的若干問題：

1、車間、門市部、倉庫設(shè)置的不屬于會計核算范圍或雖屬會計核算范圍，但不記載金額的登記簿、統(tǒng)計簿、臺帳等，簿貼印花。

2、以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。合并包括吸收合并和新設(shè)合并，分立包括存續(xù)分立和新設(shè)分立。

3、企業(yè)債券權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)新增加的資金按規(guī)定貼花;企業(yè)改制中經(jīng)評估增加的資金按規(guī)定貼花。

4.權(quán)利、許可證照

權(quán)利、許可證照是政府授予單位、個人某種法定權(quán)利和準予從事特定經(jīng)濟活動的各種證照的統(tǒng)稱。包括政府部門發(fā)給的房屋權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證等。

5.經(jīng)財政部門確定征稅的其他憑證

除了稅法列舉的以上五大類應(yīng)稅經(jīng)濟憑證之外，在確定經(jīng)濟憑證的征免范圍時，需要注意以下三點：

①由于目前同一性質(zhì)的憑證名稱各異，不夠統(tǒng)一，因此，各類憑證不論以何種形式或名稱書立，只要其性質(zhì)屬于條例中列舉征稅范圍內(nèi)的憑證，均應(yīng)照章征稅。

②應(yīng)稅憑證均是指在中國境內(nèi)具有法律效力，受中國法律保護的憑證。

③適用于在中國境內(nèi)，并在中國境內(nèi)具備法律效力的應(yīng)稅憑證，無論在中國境內(nèi)或者境外書立，均應(yīng)依照印花稅的規(guī)定貼花

三、印花稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

(一)印花稅的計稅依據(jù)

1. 載有兩個或兩個以上應(yīng)適用不同稅目稅率經(jīng)濟事項的同一憑證，分別記載金額的，應(yīng)分別計算應(yīng)納稅額，相加后按合計額貼花;如未分別記載金額的，按稅率高的計算貼花。

2.營業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，以“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額為其計稅依據(jù)。如果用“盈余公積”轉(zhuǎn)增“股本”要補貼印花。

(二)印花稅稅率

印花稅的稅率有比例稅率和定額稅率兩中形式。

1、比例稅率

(1)借款合同，適用稅率為0.05‰。

(2)購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同等，適用稅率0.3‰。

(3)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨物運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、記載資金數(shù)額的營業(yè)賬簿等，使用稅率為0.5‰。

(4)財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同等，適用稅率1‰。

(5)因股票買賣、繼承、贈與而書立“股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)”(包括A股和B股)，使用稅率為1‰，此稅率系后增補稅率，《印花稅暫行條例》中的《印花稅稅目稅率表》未列此檔稅率。

2.定額稅率

為了簡化征管手續(xù)，便于操作，對無法計算金額的憑證，或雖載有金額，但作為計稅依據(jù)不合理的憑證，采用定額稅率，以件為單位繳納一定數(shù)額的稅款。權(quán)利、許可證照、營業(yè)賬簿中的其他賬簿，均為按件貼花，單位稅額為每件5元。

印花稅稅目稅率表中，征稅范圍掌握：

1、財產(chǎn)租賃合同;

2、貨物運輸合同，倉儲保管合同;

3、借款合同。

四、印花稅稅收減免

掌握：

1、對已繳納印花稅憑證的副本或者抄本;

2、免稅額。應(yīng)納稅額不足一角的，免征印花稅。

3、國家指定的收購部門與村民委員會、農(nóng)民個人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同。

4、無息、貼息貸款合同。

5、對企業(yè)車間、門市部、倉庫設(shè)置的不屬于會計核算范圍，或雖屬會計核算范圍，但不記載金額的登記簿、統(tǒng)計簿、臺帳等，不貼印花;

6.企業(yè)兼并并入資金免稅。對企業(yè)兼并的并入資金，凡已按資金總額貼花的，接受單位是對并入的資金，不再補貼印花。

7.租賃承包經(jīng)營合同免稅。企業(yè)與主管部門等簽訂的租賃承包經(jīng)營合同，不屬于財產(chǎn)租賃合同，不征收印花稅。

8、委托代理合同免稅。代理單位與委托單位之間簽訂的委托代理合同，不征收印花稅。 來源:中大網(wǎng)校-五、印花稅納稅義務(wù)是按金、納稅地點、納稅期限和繳納方法

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間

印花稅應(yīng)當在書立或領(lǐng)受時貼花。具體是指在合同簽訂時、賬簿啟用時和證照領(lǐng)受時貼花。

(二)納稅地點

(三)納稅期限

(四)繳納方法(掌握)

根據(jù)稅額大小，應(yīng)稅項目納稅次數(shù)多少以及稅源控管的需要，印花稅分別采用自行貼花、匯貼匯繳和委托代征三種繳納方法。

自行貼花。即實行“三自”納稅，納稅人在書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證時，自行計算應(yīng)納印花稅額，向當?shù)丶{稅機關(guān)或印花稅票代售點購買印花稅票，自行在應(yīng)稅憑證上一次貼印花足并自行注銷。

匯貼匯繳。一份憑證應(yīng)納稅額超過500元的，納稅人應(yīng)向當?shù)囟悇?wù)機關(guān)申請?zhí)顚懤U款書或者完稅證。將其中一聯(lián)粘貼在憑證上或者稅務(wù)機關(guān)在憑證上加注完稅標記代替貼花。

委托代征。為加強征收管理，簡化手續(xù)，印花稅可以委托有關(guān)部門代征，實行源泉控管。對通過國家有關(guān)部門發(fā)放、鑒證、公證或仲裁的應(yīng)稅憑證，稅務(wù)部門可以委托這些部門代征印花稅，發(fā)給代征委托書，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第六節(jié) 資源稅法律制度

一、資源稅的概念(了解)

資源稅是對我國境內(nèi)從事應(yīng)稅礦場品開采或生產(chǎn)鹽的單位和個人征收的一種稅。

二、資源稅的納稅人

資源稅的納稅人是指在中華人民共和國境內(nèi)開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人。

中外合作開采石油、天然氣、按照現(xiàn)行規(guī)定只征收礦區(qū)使用費，暫不征收資源稅。因此，中外合作開采石油、天然氣的企業(yè)不是資源稅的納稅義務(wù)人。

進口應(yīng)稅資源的單位和個人，不是資源稅的納稅義務(wù)人。

收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。收購未稅礦產(chǎn)品的單位是指獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他單位。

三、資源稅的征收范圍(選擇)

我國目前資源稅的征收范圍僅涉及礦產(chǎn)品和鹽兩大類，具體包括：

1、原油。開采的天然原油征稅;人造石油不征稅。

2、天然氣。專門開采的天然氣和與原油同時開采的天然氣征稅;煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅。

3、煤炭。原煤征稅;洗煤、選煤和其他煤炭制品不征稅。

4、其他非金屬礦原礦。

5、黑色金屬礦原礦。

6、有色金屬礦原礦。

7、鹽。一是固體鹽，包括海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽;二是液體鹽(鹵水)，是指氯化鈉含量達到一定濃度的溶液。

四、資源稅的稅目和稅額

納稅人在開采主礦產(chǎn)品的過程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅。(判斷)

五、資源稅的課稅數(shù)量(單選計算題)

(一)資源稅課稅數(shù)量確定的一般規(guī)定

1.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以銷售數(shù)量為課稅數(shù)量。

2.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以自用(非生產(chǎn)用)數(shù)量為課稅數(shù)量。

(二)特殊情況課稅數(shù)量的特殊規(guī)定

1.對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量。

綜合回收率=加工產(chǎn)品實際銷量和自用量÷耗用原煤數(shù)量

原煤課稅數(shù)量=加工產(chǎn)品實際銷量和自用量÷綜合回收率

2.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計算公式為：

選礦比=精礦數(shù)量÷耗用原礦數(shù)量

原礦課稅數(shù)量=精礦數(shù)量÷選礦比

3.納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。(計算題

六、資源稅應(yīng)納稅額的計算

資源稅應(yīng)納稅額的計算公式

應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量×適用的單位數(shù)額

代扣代繳應(yīng)納稅額=收購未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量×適用的單位稅額

七、資源稅稅收減免

(一)開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。(選擇)

(二)納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。

(三)自2007年1月1日起，對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。煤層氣是指貯存于煤層及其圍巖中與煤炭資源伴生的非常規(guī)天然氣，也稱煤礦瓦斯。

八、資源稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅地點、納稅期限

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間掌握

納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當天。(單選性計算題)

(二)資源稅納稅地點(了解)

(三)資源稅納稅期限(了解)

第七節(jié) 土地增值稅法律制度

一、土地增值稅的概念(了解)

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

二、土地增值稅的納稅人(了解)

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。

三、土地增值稅的征稅范圍(重點掌握)

(一)條件：

1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是不是國有;

2.產(chǎn)權(quán)是否變更;

3.是否有經(jīng)濟利益的流入。

(二)征稅范圍的特殊規(guī)定(多選)

1. 房地產(chǎn)的出租

房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房產(chǎn)贈與，贈與者沒有經(jīng)濟利益的流入，不征;繼承，被繼承人沒有經(jīng)濟利益的流入，不征;公益性捐贈，不征。

2. 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營

對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

3.房地產(chǎn)的交換

企業(yè)之間互換房產(chǎn)，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變動，不征收土地增值稅。(判斷)

5.合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

6.房地產(chǎn)的抵押

對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

7. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

8.房地產(chǎn)的代建行為

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

四、土地增值稅的計稅依據(jù)

(一)應(yīng)稅收入(了解)

(二)扣除項目

首先判斷納稅人：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，五項費用扣除;

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財政部確定的其他扣除項目。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，四項費用扣除：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

3、從事舊房交易的納稅人，三項費用扣除：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)評估價格;

(3)相關(guān)稅費。

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額包括一下兩方面的內(nèi)容：(多選)

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。地價款的確定有三種方式：如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金;如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，必須按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(重點掌握)

在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應(yīng)分別以下兩種扣除：

(1)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按 1、2項規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同)計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

(2)財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按 1、2項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

財政部、國家稅務(wù)總局對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：

(1)外商投資房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加，因此，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時不含城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅可單獨扣除。

5，財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按1、2項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。次優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

6.舊房及建筑物的扣除金額

(1)按評估價格扣除(單選)

舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

7.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定(了解)

非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),應(yīng)繳納土地增值稅。 來源:考試

五、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額的計算

(一)土地增值稅稅率

我國土地增值稅稅率設(shè)計的基本原則是：增值額大的多征，增值額小的少征，無增值額的不征。按照這個原則，土地增值稅實行四級超率累進稅率

土地增值稅的計算步驟：

1.確定收入額

2.確定扣除項目金額

3.確定土地增值額

4.確定適用稅率

5.計算應(yīng)納稅額

六、土地增值稅稅收減免

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

(三)企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

(四)自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅

七、土地增值稅納稅申報程序、納稅清算、納稅地點

(一)土地增值稅納稅申報程序

(二)土地增值稅納稅清算

1.土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計算增值額。

2.土地增值稅的清算條件

(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

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