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房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法

本方案所計算的價格指數(shù)包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)、物業(yè)管理價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。這四套指數(shù)的計算方法相似，均采用超級匯總的方法，用鏈?zhǔn)嚼瞎接嬎恪Ｏ旅嬉苑课蒌N售價格指數(shù)為例，詳述其計算方法如下：

1.環(huán)比價格指數(shù)的計算

本方案中，多層住宅、高層住宅、其他住宅、別墅、高檔公寓叫細項(細項不賦固定權(quán)數(shù))，只包含細項或不再細分的房屋類型稱為基本分類。據(jù)此定義，按房屋類型分，房屋銷售包括新建房銷售和二手房銷售兩大類。其中，新建房大類包括住宅、非住宅兩個中類，新建住宅中類包括經(jīng)濟適用房、商品住宅兩個小類，商品住宅小類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類，經(jīng)濟適用房小類同時也是基本分類。新建非住宅中類包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房三個基本;二手房大類包括住宅、非住宅兩個中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類;二手非住宅中類同時也是基本分類。

有些基本分類又劃分為若干個細項，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個細項。所以，要計算房屋銷售價格指數(shù)應(yīng)先計算各基本分類價格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法由下而上逐級求出上一類別價格指數(shù)及房屋銷售價格總指數(shù)。具體步驟是：

(1)計算基本分類及以下類別(細項)環(huán)比價格指數(shù)。計算公式為：

其中：pt-1為某類別第i個樓盤所選樣本t-1期(上期)價格，pt為t期(報告期)同質(zhì)可比樣本價格，wi-1為第i個樓盤t-1期(上期)的銷售額，n為該類別包含樓盤的個數(shù)。

(2)計算基本以上各類別環(huán)比價格指數(shù)。計算公式為：

其中，Kt,t-1為該類別所含第i個下一級類別的t期(報告期)環(huán)比指數(shù)，wi為第i個下一級類別的固定權(quán)數(shù)(一般每年調(diào)整一次)，n為包含下一級類別的個數(shù)。

2.固定參照期各類別價格指數(shù)的計算。計算公式為：

其中：0表示參照期(參照期指數(shù)I0,0=100)，t表示報告期。Ki,i-1為i期環(huán)比價格指數(shù)，It,0,It-1,0,分別表示以t,t-1期為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。

3.季度、年度及某段時期累計價格指數(shù)的換算

(1)季度累計價格指數(shù)的換算。計算公式為：

I季度，累計=It,0/It-3,0

其中：t為季度末月所在報告期，It,0,It-3,0分別表示以t,t-3為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。

(2)年度累計價格指數(shù)的換算。計算公式為：

I年度，累計=It,0/It-12,0

其中：t為報告年份12月所在報告期，It,0,It-12,0分別表示以t,t-12為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。

(3)某段時期(m個月)累計價格指數(shù)的換算。計算公式為：

I時期，累計=In+m,0/In,0

其中：n為時期前月距參照期0的月數(shù)，In,0,In+m,0分別表示以n,n+m為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。

4.月度、同期同比指數(shù)的換算

(1)月度同比指數(shù)公式

I月度，同比=It,0/It-12,0

其中：t為某月(以0為參照期)，It,0,It-12,0分別表示以t,t-12為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。

(2)同期同比價格指數(shù)為各月同比指數(shù)的簡單算術(shù)平均數(shù)

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