為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

27、比例分析法包括：相關(guān)指標(biāo)比例分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率比率分析法P259

28、比較分析法比較標(biāo)準(zhǔn)：本期實施與預(yù)定目標(biāo)、計劃或定額比較;本期實施與上年同期實際，本年實際與上年實際或歷史最好水平比較，以及若干期的歷史資料比較;本企業(yè)是假與國內(nèi)外先進水平比較以及本企業(yè)實際與評價標(biāo)準(zhǔn)值金相比較。評價標(biāo)準(zhǔn)值是權(quán)威機構(gòu)根據(jù)大量數(shù)據(jù)資料進行測算而得出的客觀、公正、科學(xué)的價值，是一個比較理想的評價標(biāo)尺。P250

29、物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學(xué)方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營掛歷資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的總和的活動。P263

物業(yè)管理績效評價的意義

第一，對物業(yè)管理企業(yè)而言，績效評價對于企業(yè)總結(jié)管理經(jīng)驗、找出經(jīng)營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式，制定有效的財務(wù)計劃、科學(xué)決策、改進管理、指導(dǎo)工作和提高績效提供直接的幫助。

第二，對企業(yè)所有者而言，由兩權(quán)分離帶來的委托人與代理人之間利益目標(biāo)的不一致性和信息的不對稱性，使企業(yè)績效評價的實施有了必要的邏輯基礎(chǔ)和前提。通過對物業(yè)管理企業(yè)績效的評價，企業(yè)所有權(quán)人可以科學(xué)全面地考核經(jīng)營者的業(yè)績，從而能有效降低代理成本。

第三，對政府而言，物業(yè)管理績效評價也為各有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)實施間接管理、加強宏觀調(diào)控、制定經(jīng)濟政策和考核企業(yè)經(jīng)營管理者的業(yè)績提供了科學(xué)的依據(jù)。

30、物業(yè)管理績效評價的類型分為：例行評價和特定評價。P264

31、物業(yè)管理績效評價的類型：1、政府評價2、社會評價 3、企業(yè)集團內(nèi)部評價 4、企業(yè)自我診斷評價 5、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價P264

物業(yè)管理績效：包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。物業(yè)管理企業(yè)績效是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力，資產(chǎn)運營水平，償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。

32、物業(yè)管理績效評價三個基本要素：評價指標(biāo) 、評價標(biāo)準(zhǔn)和評價方法，這是評價活動開展的重要條件。P265

33、物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系有基本指標(biāo)(最重要，最基礎(chǔ)，概括性強，是核心)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次30項指標(biāo)構(gòu)成，基本與修正指標(biāo)是定量指標(biāo)，評議指標(biāo)是定性指標(biāo)(多選)

(五)物業(yè)管理績效評價的基本指標(biāo)：評價物業(yè)管理績效的最重要、最基本指標(biāo)。P266

物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系

1.財務(wù)效益狀況指標(biāo)： (1)凈資產(chǎn)收益率;(2)總資產(chǎn)報酬率;(3)財務(wù)內(nèi)部收益率

2.資產(chǎn)營運狀況指標(biāo)：(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;(5)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;

3.償債能力狀況指標(biāo)：(6)資產(chǎn)負債率;(7)利息保障倍數(shù)

4.發(fā)展能力狀況指標(biāo)：(8)營業(yè)增長率;(9)資本積累率

(二)物業(yè)管理績效評價修正指標(biāo)

1.財務(wù)效益狀況修正指標(biāo)：(1)主營業(yè)務(wù)利潤率;(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù);(3)成本費用利潤率

2.資產(chǎn)營運狀況修正指標(biāo)：(4)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率;(5)不良資產(chǎn)比率;(6)資產(chǎn)損失比率

3.償債能力狀況修正指標(biāo)：(7)流動比率;(8)速動比率;(9)現(xiàn)金流動負債比率;(10)長期資產(chǎn)適合率;(11)經(jīng)營虧損掛賬比率

4.發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)：(12)總資產(chǎn)增長率;(13)三年利潤平均增長率;(14)三年資本平均增長率

(三)物業(yè)管理績效評價評議指標(biāo)

1.經(jīng)營者基本素質(zhì);2.服務(wù)滿意度;3.基礎(chǔ)管理水平;4.在崗員工素質(zhì)狀況;5.服務(wù)硬環(huán)境;6.發(fā)展創(chuàng)新能力;7.經(jīng)營發(fā)展策略;8.綜合社會貢獻

五、物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準(zhǔn)

(一)定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

(二)定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)

34、凈資產(chǎn)收益率充分體現(xiàn)了1.投資者投入企業(yè)的自由資本獲得凈收益的能力，突出反映了投資與報酬的關(guān)系2.評價企業(yè)資本經(jīng)營效益的核心指標(biāo)3.看粗企業(yè)獲利能力在同行業(yè)中所處的地位P266

35、總資產(chǎn)報酬率 =息前稅前利潤/平均資產(chǎn)總額*100%=(潤總額+利息支出)/平均資產(chǎn)總額*100% P267

36、資產(chǎn)運營狀況指標(biāo)1.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 3.償債能力狀況指標(biāo) 4 .發(fā)張能力狀況指標(biāo) P267

37、物業(yè)管理績效評價修正指標(biāo)：1.財務(wù)效益狀況修正指標(biāo) 2.資產(chǎn)營運狀況修正指標(biāo) 3.償債能力狀況修正指標(biāo) P270

38、流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債*100% 速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債*100% P273

39、物業(yè)管理績效評價標(biāo)準(zhǔn)分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)，定量指標(biāo)包括8項基本指標(biāo)和14項修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值。定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對企業(yè)進行定性評價時所采用的評判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對評議指標(biāo)進行綜合分析和評定分數(shù)。資格界限：優(yōu)(A)85以上，良(B)70-85，中(C)50-70，低(D)40-50，差(E)40以下P279

40、物業(yè)管理績效評價報告由封面、正文、附錄。P280

評價報告：3000字左右，切中要害，突出重點，依據(jù)充分，特殊的要說明，有明確評價結(jié)果和結(jié)論，維護企業(yè)商業(yè)秘密。

績效評價的主要方法：1、功效系數(shù)法，用于計量指標(biāo)(基本指標(biāo)或修正指標(biāo))的評價計分，2、輔助方法是綜合分析判斷法，用于評議指標(biāo)的評價計分。3、定量和定性相結(jié)合計分法

41、物業(yè)管理報告：一是按物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分三類：1、向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告，是最常見最公開的報告。2、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告：企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理報告正是總經(jīng)理全面了解企業(yè)經(jīng)營管理情況的重要途徑。3、向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告：是投資者或董事會用來認識、判斷企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中生存、適應(yīng)和發(fā)展能力的重要依據(jù)。二是按提交報告的期間不同分類。物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報告P286

42、物業(yè)管理報告構(gòu)成：物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié) 物業(yè)經(jīng)營掛管理財務(wù)報告 物業(yè)經(jīng)營管理工作計劃 P287

43、報告的注意事項：1、突出重點，兼顧一般。向業(yè)主租戶提交，重點說明企業(yè)收取多少管理費用，具體用在什么地方，企業(yè)未來的管理工作打算，盈利可少寫或不寫。向企業(yè)高層次管理者提交，關(guān)心是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況，要突出這些內(nèi)容。向投資者或董事會提交，重點在財務(wù)報告及其分析上。2、注重時效，真實可靠。3、報告清楚，文字簡練。P28

備注：詳細查看教材P278物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系及權(quán)數(shù)

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關(guān)注：2013年物業(yè)管理師證書領(lǐng)取  零基礎(chǔ)通關(guān)  物業(yè)管理師報考條件

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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