《物業(yè)管理實務》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

3.登記并取得招標文件

物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。

4.準備投標文件

投標文件應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據(jù)性質(zhì)分為商務文件和技術(shù)文件兩大類。

(1)商務投標文件(或稱物業(yè)基本情況)

1)公司簡介。包括投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務狀況書等)。

3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。

商務文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實反映企業(yè)的情況和詳細的報價。

(2)技術(shù)文件

技術(shù)文件又稱技術(shù)指標，主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術(shù)性資料。

應注意，有的 招標條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等，在準備材料時應按招標要求準備相關(guān)資料。

5.送交投標文件

全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。

6.接受招標方的資格審查

投標人應按招標文件規(guī)定的要求準備相應的資料，接受招標方的資格審查。

7.參加開標、現(xiàn)場答辯和評標

投標人在接到開標通知后，應在規(guī)定的時間到達開標地點參加會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標委員會的審核。

8.簽約并執(zhí)行合同

投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務合同。同時，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關(guān)的問題。

投標結(jié)束后，要對投標活動進行分析總結(jié)，結(jié)算投標有關(guān)費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。

(三)投標的策略及技巧

1.投標的組織策劃

物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標信息后應組織相關(guān)人員組成投標小組，對投標活動進行策劃實施，其主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。

(1)根據(jù)招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責人的選擇是確保投標活動的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。

(2)對招標方、招標物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查，正確評估，預測并降低投標的風險。

(3)正確編制標書。編制標書要根據(jù)招標文件的要求進行，在透徹掌握招標文件內(nèi)容和進行細致深入的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，確定管理項目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點、服務特色、管理目標、管理方式及實施措施等)，制訂物業(yè)管理方案。

(4)在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制訂合理報價。

(5)靈活運用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。

(6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。

(7)加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應的應對措施。

(8)周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現(xiàn)場答辯活動。

2.項目的現(xiàn)場踏勘

在踏勘現(xiàn)場過程中，招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭回答并不具備法律效力，只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復時，才能產(chǎn)生法律約束力。投標人應對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下幾方面：

(1)物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè))，物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè));物業(yè)配套設施設備及其分布情況;周邊道路交通及停車場情況;園林綠化及環(huán)境標識情況;內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況;物業(yè)管理用房等。

(2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調(diào)查。

(3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。

3.投標文件的編寫

物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式要求響應招標文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務的內(nèi)容、服務形式和費用。

(1)投標文件編寫的基本要求。

作為評標的基本依據(jù)，投標文件必須具有統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標工作的順利進行。

1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。

2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。

3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務行業(yè)標準規(guī)范。若招標文件要求采用國外的服務標準與規(guī)范，應將所使用的標準規(guī)范譯成中文，并在投標文件中說明。

4)使用準確的表述方式。投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，必須能準確表達投標公司的投標方案。投標文件要使用簡潔、明確、文法暢通、條理清楚、言簡易賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。

圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字保持一致。

5)確保資料的真實性。投標文件的內(nèi)容應符合招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。

(2)投標文件編寫中應注意的問題。

1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空鼓，則被認為放棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理。

2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法定人代表或委托代理人簽字;若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。

3)填寫方式規(guī)范。除投標方對錯處作出必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。

5)計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。

6)報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。

7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝楨美觀大方。

8)做好投標文件的保密措施。

4.投標報價的策略和技巧

投標報價是技術(shù)性、技巧性較強的工作，在投標的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標底。投標報價的策略主要有：

(1)對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預測標底和競爭對手的報價范圍。

(2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。

(3)補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件為報價的附加。

在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有：

1)多方案報價。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或項目本身有多方案存在，投標人對項目原方案提出在經(jīng)濟上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協(xié)商處理。

2)保本報價。即按成本報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。

5.現(xiàn)場答辯的技巧

(1)應選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。在開標前應對答辯人員進行模擬演練，正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內(nèi)容、對項目的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。

(2)開標前，答辯人員應該保持良好的精神狀態(tài)。

(3)在正式開標時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，答辯人員應當圍繞招標方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。

6.簽約談判的技巧

(1)在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。

(2)慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。

(3)預測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風險，將其列入相應的合同條款中加以規(guī)避。

(四)招標文件示例

.A省政府大樓的招標文件(部分內(nèi)容)：該項目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標方式為邀請招標，由招標人委托代理機構(gòu)于2004年4月組織具體的招標活動。

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（責任編輯：vstara）

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