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三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生
隨著住房商品化的深入開展,如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋,既是廣大群眾的迫切要求,也是在新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務(wù)。各地對(duì)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行了多方面的探索。
例如,大慶石油管理局對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行封閉式管理;常州等地由街道辦事處統(tǒng)一管理;上海市由房管所、街道居委會(huì)、派出所三位一體進(jìn)行管理等等。這些探索對(duì)長期以來的行政管房方式都作了不同程度的改革,也取得了一些效果,但都沒有將房屋管理推向市場(chǎng),沒有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。
1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司,針對(duì)商品住宅小區(qū)的商品房被多家單位和個(gè)人購買后形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局,按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式,對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)管理,為業(yè)主提供有償服務(wù),收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用,建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為,使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧,為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。
隨后,南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司1984年征地開發(fā)的五羊村,也是實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理較早的一個(gè)小區(qū)。該小區(qū)的住戶較為復(fù)雜,既有個(gè)人購房者,也有企事業(yè)單位購房后分配給職工的。
從1986年第一批住戶入住,五羊村就成立了專業(yè)物業(yè)管理公司,為居民提供各種公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù),并承擔(dān)公共設(shè)施的管理和維護(hù)。
廣州東華物業(yè)管理公司在實(shí)踐中不斷完善小區(qū)物業(yè)管理模式。在五羊小區(qū),行政管理和物業(yè)管理職責(zé)分明、互相配合、互相支持、密切聯(lián)系。例如,街道和居民委員會(huì)派員參加管理處的主任例會(huì),及時(shí)了解物業(yè)管理的情況,通過宣傳、教育,使居民、單位支持物業(yè)管理工作;派出所對(duì)管理處開出產(chǎn)權(quán)人或住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明,及時(shí)給予辦理戶口遷入手續(xù);派出所還負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交通違章處罰等工作;小區(qū)管理處對(duì)各種違章搭建進(jìn)行管理遇到困難時(shí),規(guī)劃城監(jiān)部門及時(shí)依法予以強(qiáng)制處理,其他行政管理部門對(duì)物業(yè)管理也給予大力的支持。物業(yè)管理公司通過專業(yè)化的管理服務(wù),使小區(qū)的各個(gè)方面能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)并發(fā)揮最佳的效能,營造和維持了優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的小區(qū)居住環(huán)境。
對(duì)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工居住較為集中的房屋進(jìn)行物業(yè)管理,獲得成功經(jīng)驗(yàn)的是深圳市蓮花二村。蓮花二村住宅區(qū)是深圳市住宅局1990年10月開發(fā)建設(shè)的大型居住小區(qū),入住者大多是黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工。該小區(qū)由深圳市住宅局下屬企業(yè)——深圳市蓮花物業(yè)管理公司管理。深圳市蓮花物業(yè)管理公司勇于開拓、銳意改革,在實(shí)踐中既吸取香港房屋管理的成功經(jīng)驗(yàn),又借鑒國內(nèi)房管所房屋管理的豐富經(jīng)驗(yàn),努力開創(chuàng)一流的管理、一流的服務(wù),探索出了一條自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的房屋管理新路子。1992年,蓮花二村被評(píng)為“國家示范文明住宅小區(qū)”。
由此,我國城鎮(zhèn)房屋管理開始逐步走上專業(yè)化的物業(yè)管理道路。
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