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2012年注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)指導(dǎo)86

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(五)交易情況修正

可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值,所以,如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的,則應(yīng)將其修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正,稱為交易情況修正。

進(jìn)行交易情況修正,首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。在下列交易中,成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格:

1.利害關(guān)系人之間的交易。例如,父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業(yè)交易,成交價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

2.急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易。例如,欠債到期,無(wú)奈只有出售物業(yè)來(lái)償還。在這種情況下的成交價(jià)格往往是偏低的。相反,在急于購(gòu)買(mǎi)情況下的成交價(jià)格往往是偏高的。

3.交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如果買(mǎi)方不了解市場(chǎng)行情,盲目購(gòu)買(mǎi),成交價(jià)格往往是偏高的。相反,如果賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情,盲目出售,成交價(jià)格往往是偏低的。

4.交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。例如,買(mǎi)方或賣(mài)方對(duì)所買(mǎi)賣(mài)的物業(yè)有特別的愛(ài)好、感情,特別是該物業(yè)對(duì)買(mǎi)方有特殊的意義或價(jià)值,從而買(mǎi)方執(zhí)意要購(gòu)買(mǎi)或賣(mài)方惜售。在這種情況下的成交價(jià)格往往是偏高的。

5.特殊交易方式的交易。如拍賣(mài)、招標(biāo)、哄抬或拋售等。物業(yè)正常成交價(jià)格的形成方式,應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣(mài)、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛、情緒等的影響而使成交價(jià)格失常。但中國(guó)目前土地使用權(quán)出讓是例外,拍賣(mài)、招標(biāo)方式形成的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情,協(xié)議方式形成的價(jià)格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善,出讓方是政府(實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門(mén)及某些個(gè)人),受讓方是與自身利益較為密切的個(gè)人、企業(yè)等,從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟(jì)人”,就難以出現(xiàn)這種情況。

6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi),如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定,有的稅費(fèi)應(yīng)由賣(mài)方繳納,如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅;有的稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方繳納,如契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;有的稅費(fèi)則買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分,如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。正常成交價(jià)格是指在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格,即在此價(jià)格下,賣(mài)方繳納賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi),買(mǎi)方繳納買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格,也是基于買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在實(shí)際的物業(yè)交易中,往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi),買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由買(mǎi)方繳納;或者本應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi),買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由賣(mài)方繳納。例如,土地增值稅本應(yīng)由賣(mài)方繳納,卻協(xié)議由買(mǎi)方繳納;契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金本應(yīng)由買(mǎi)方繳納,卻協(xié)議由賣(mài)方繳納;交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一部分,卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū),物業(yè)價(jià)格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

7.相鄰物業(yè)的合并交易。物業(yè)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過(guò)小的物業(yè),價(jià)格通常較低。但這類物業(yè)如果與相鄰物業(yè)合并后,則效用通常會(huì)增加。因此,當(dāng)相鄰物業(yè)的擁有者欲購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)時(shí),該物業(yè)的擁有者通常會(huì)索要高價(jià),而相鄰物業(yè)的擁有者往往也愿意出較高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。所以,相鄰物業(yè)合并交易的成交價(jià)格往往高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格。

8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如,設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。

進(jìn)行交易情況修正,還要測(cè)定使成交價(jià)格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度,這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此,在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少,主要依靠估價(jià)人員根據(jù)其掌握的扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、積累的豐富估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。其中,對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的實(shí)際情況,然后根據(jù)計(jì)算即可。具體是將成交價(jià)格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定,無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣,買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。在修正方法上,主要是把握下列公式:

正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格

如果賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率,即應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率則 [例4-3)

某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為2500元/㎡,賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試計(jì)算賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格。

[解]  賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格計(jì)算如下:    .

賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)

=2500—2500×7%

=2325(元/㎡)

買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格計(jì)算如下:

買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)

=2500+2500×5%

=2625(元/㎡)

(例4-4)  某宗物業(yè)交易,買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明,買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/m2, 物業(yè)管理師培訓(xùn)買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格。

[解]  該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格求取如下:

(例4-5)  某宗物業(yè)交易,買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明,買(mǎi)方付給賣(mài)方2625元/m2, 買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格。

[解]  該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格求取如下:

(六)交易日期調(diào)整

可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的物業(yè)市場(chǎng)狀況(如當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系)下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值,是應(yīng)當(dāng)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)市場(chǎng)狀況(如估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場(chǎng)供求關(guān)系)下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(往往是這種情況,而且成交日期通常是過(guò)去,估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是現(xiàn)在),物業(yè)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,例如,政府出臺(tái)了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費(fèi)觀念有所改變等等,導(dǎo)致了可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化,從而即使兩宗完全相同的物業(yè),在這兩個(gè)時(shí)間上的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整,稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整,故又可稱之為物業(yè)市場(chǎng)狀況調(diào)整,簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。

交易日期調(diào)整的關(guān)鍵,是要把握可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況,具體是調(diào)查、了解過(guò)去不同時(shí)間的數(shù)宗類似物業(yè)的價(jià)格,找出這類物業(yè)的價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律,據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法,可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率,也可以采用時(shí)間序列分析。

(七)物業(yè)狀況調(diào)整

如果可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)自身狀況之間有差異,則還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整,因?yàn)槲飿I(yè)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)格高低。進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整,是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格,調(diào)整為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況,物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中,還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。

物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是:如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況,則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整;反之,則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。具體思路是:①確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素,包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素;②判定估價(jià)對(duì)象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況;③將可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較,找出它們之間差異所造成的價(jià)格差異程度;④根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

以樓層調(diào)整為例,假定估價(jià)對(duì)象是一套住房,該住房位于一幢20世紀(jì)80~90年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無(wú)電梯的6層住宅樓的五層。為評(píng)估該住房的價(jià)值,選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例。其中,甲可比實(shí)例位于一幢同類6層住宅樓的四層,成交價(jià)格為3000元/㎡;乙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的四層,成交價(jià)格為2900元/㎡;丙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的五層,成交價(jià)格為2800元/㎡。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究,得到估價(jià)對(duì)象所

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