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購(gòu)買投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分析

三、購(gòu)買投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分析

(一)購(gòu)買投資與資金籌措

1．MGM中心公寓樓的購(gòu)買投資

(1)購(gòu)買價(jià)格：40000m2X1600美元／平方米＝6400萬美元；

(2)代理費(fèi)用：6400萬美元X2％＝128萬美元；

(3)契稅：6400萬美元X3％＝192萬美元；

(4)手續(xù)費(fèi)：6400萬美元X1％＝64萬美元；

(5)印花稅、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等其他費(fèi)用：6400萬美元X1．5％＝96萬美元；因此，MGM中心公寓樓的購(gòu)買總投資為：6816萬美元。2．MGM中心公寓樓購(gòu)買投資的資金籌措B公司購(gòu)買MGM中心公寓樓后，將專門成立一個(gè)物業(yè)投資公司，該物業(yè)投資公司的注冊(cè)資金一般要求達(dá)到投資總額的30％左右。因此，假設(shè)投資者的購(gòu)

買總投資中有35％即2385．6萬美元為資本金，其余65％即4430．4萬美元為金融機(jī)構(gòu)提供的15年期商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款年利率為12％。假設(shè)該抵押貸款的本息在15年內(nèi)于每年用所得稅前的凈運(yùn)營(yíng)收益等額償還。(二)MGM中心公寓樓出租過程中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分析

1．出租經(jīng)營(yíng)過程中的費(fèi)用

本公寓物業(yè)出租過程中，建議采用“凈租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物業(yè)管理費(fèi)用和建筑物維護(hù)維修費(fèi)用，物業(yè)管理公司所提供的保安、

清潔和維護(hù)維修服務(wù)不再另行向租戶收費(fèi)，設(shè)備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護(hù)維修費(fèi)用內(nèi)。但一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如水、電、煤氣、熱力等資源的使用

費(fèi)，可由公寓內(nèi)的租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司代收代繳，因?yàn)檫@種代收代繳的方式目前很受租客歡迎。物業(yè)管理費(fèi)和建筑物維護(hù)維修費(fèi)均為毛

租金收入的5％。此外，從毛租金收入中還需支付保險(xiǎn)費(fèi)、市場(chǎng)推廣與宣傳費(fèi)用和零星稅費(fèi)(如土地使用稅等)，這些費(fèi)用一般占毛租金收入的1．5％。

2．出租經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)

公寓樓出租過程中需向政府繳納的稅費(fèi)主要有三項(xiàng)，即：

(1)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：毛租金收入的5．5％；

(2)房產(chǎn)稅：毛租金收入的12％；

(3)租賃手續(xù)費(fèi)：毛租金收入的1％；

(4)所得稅：應(yīng)納稅所得額的33％。

(三)用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的基準(zhǔn)方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下：

1．根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元／m2。物業(yè)管理師報(bào)考條件參考北京市公寓租賃市場(chǎng)上租金、費(fèi)用變化的規(guī)律，本投資分析中假設(shè)租金和費(fèi)用的年增長(zhǎng)率為6％。

2．目標(biāo)收益率是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)可行性的重要指標(biāo)，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益率的現(xiàn)狀及對(duì)未來預(yù)測(cè)的結(jié)果，取本項(xiàng)目的目標(biāo)收益率y為18％。

3．公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開始計(jì)算。MGM中心項(xiàng)目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購(gòu)人該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營(yíng)，則整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期限為66年。

4．公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。

5．經(jīng)過初步的分析計(jì)算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90％。

6．除1997和1998年的出租率分別為60％和80％外，其他經(jīng)營(yíng)年份的出租率均取92％。

7．假設(shè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)30年后，在第31年轉(zhuǎn)售予新的投資者，凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測(cè)為第30年末凈運(yùn)營(yíng)收益除以12％的資本化率。

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