為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

設(shè)備更新的特點(diǎn)分析

(二)設(shè)備更新的特點(diǎn)分析

1．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等

于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營費(fèi)用)最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。

2．設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。舊設(shè)備經(jīng)過磨損，其實(shí)物資產(chǎn)的價值會有所降低，但舊設(shè)備經(jīng)過折舊后所剩下的賬面價值，并不一定等于其當(dāng)前的市場價值，即更新舊設(shè)備會產(chǎn)生一筆沉沒成本。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價值(原值減折舊累計(jì))減去其當(dāng)前市場價值(殘值)后的差值。在設(shè)備更新分析中，一個很重要的特點(diǎn)是只考慮今后所發(fā)生的現(xiàn)金流量，對以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本，因?yàn)樗鼈兌紝儆诓豢苫謴?fù)的費(fèi)用，與更新決策無關(guān)，故不參與經(jīng)濟(jì) 計(jì)算。

3．只比較設(shè)備的費(fèi)用。通常在比較設(shè)備更新方案時，界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費(fèi)用進(jìn)行比較。在物業(yè)設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析中，如果電梯、空調(diào)等主要設(shè)備的更新明顯地提高了物業(yè)的市場租金，也可以將增加的收 益和費(fèi)用一起考慮。

4．設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同， 物業(yè)管理師考試報考條件因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購置費(fèi)用和較低的運(yùn)營費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營費(fèi)用。

設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定

二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定

(一)經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法

在不考慮資金時間價值影響的條件下，設(shè)備年等額總成本的計(jì)算公式是：

式中：n為設(shè)備使用期限；j為設(shè)備使用年度；ACn為n年內(nèi)設(shè)備的年等額總成本；P為設(shè)備的購置成本，即設(shè)備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設(shè)備的  運(yùn)營費(fèi)用；Ln為設(shè)備在第n年的凈殘值。

由上述公式可以看出，設(shè)備的年等額總成本ACn，等于設(shè)備的年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本ACn最低的那個使用期限，就是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命，如圖3—10所示。

(二)經(jīng)濟(jì)壽命的動態(tài)計(jì)算方法

當(dāng)考慮資金時間價值的影響時，則需要將有關(guān)的費(fèi)用支出折算到一個時間點(diǎn)上，該時間點(diǎn)通常為初始購置設(shè)備費(fèi)用支出的時間。此時求取設(shè)備等額年總成本的方法，可參照復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)的有關(guān)算法。例如，當(dāng)設(shè)備第j年的運(yùn)營費(fèi)用為Cj，各年折現(xiàn)率均為i時，設(shè)備等額年總成本費(fèi)用為：

計(jì)算ACn達(dá)到最小時所對應(yīng)的年限j，就是在動態(tài)計(jì)算方法下得到的該設(shè)備 的經(jīng)濟(jì)壽命。

物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題

三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題

(一)不會提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新物業(yè)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況：部分建筑設(shè)備(如燈具、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等)能正常運(yùn)行，不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，但運(yùn)行費(fèi)用過高，而市場上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇，是沿用原有設(shè)備還是對其進(jìn)行更新，這就涉及到了更新決策問題。僅從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益這個角度來看，此類設(shè)備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間(包括初始購買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用)，選擇數(shù)值較低的方案。例如，某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購置費(fèi)用支出120萬元，年電費(fèi)支出20萬元。僅從經(jīng)濟(jì)的角度分析，是否需要更新呢?如果采用靜態(tài)分析的方法，則分析過程十分簡單：舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120／10+20＝32萬元，采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出8萬元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案。當(dāng)然，如果采用動態(tài)分析方法，新設(shè)備購置費(fèi)用會產(chǎn)生較大的財務(wù)成本，因此更新設(shè)備的經(jīng)濟(jì)效果會下降。

(二)能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新物業(yè)經(jīng)營管理實(shí)踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益(通過提高租金、提高人住率、減少租金拖欠等方式)。此時的設(shè)備更新決策，就要同時考慮設(shè)備更新后所帶來的物業(yè)經(jīng)營收益的影響。例如，某出租寫字樓的電梯已經(jīng)明顯老化，雖然能夠正常運(yùn)行，但能源費(fèi)用、維護(hù)維修費(fèi)用逐年增加，而且維修期間對住戶的正常使用也產(chǎn)生了一定的影響，住戶抱怨增加，支付租金的意愿下降，租約期滿續(xù)約的可能性也下降。此時，物業(yè)業(yè)主和經(jīng)營管理者就面臨著電梯的更新決策問題。假設(shè)在上述情況中，電梯的運(yùn)行費(fèi)用為20萬元／年，可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬元／年，新電梯的更新購置成本為200萬元，經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年，年運(yùn)行費(fèi)用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加20萬元／年的租金收入。此時如何決策呢?更新決策的思維邏輯是：比較更新和不更新兩個方案下的年等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)。當(dāng)然，這里要妥善處理好收益參數(shù)，將潛在租金損失作為費(fèi)用、可能增加的租金收入作為負(fù)費(fèi)用。如果進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算，則不更新條件下的等額年費(fèi)用為20+30＝50萬元，采用更新方案下的年費(fèi)用為300／15+15—10＝25萬元。據(jù)此可以選擇更新設(shè)備方案。同樣的道理，如果選用動態(tài)算法，考慮資金時間價值的影響，更新方案的年費(fèi)用會增加，經(jīng)濟(jì)效果會下降，但也有可能是優(yōu)于沿用原電梯的方案。物業(yè)經(jīng)營管理中的設(shè)備更新問題很常見，這里只介紹了采用靜態(tài)算法進(jìn)行更新決策的思路，而動態(tài)算法決策的思路相同，只是計(jì)算過程比較復(fù)雜。此外，物業(yè)經(jīng)營管理中，也會經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，例如屋頂?shù)姆?、人口或大堂的改造、空間使用功能的調(diào)整等。此時面臨的經(jīng)濟(jì)分析和決策問題是：不更新或大修，物業(yè)日常維護(hù)維修費(fèi)用增加、收租能力下降；進(jìn)行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業(yè)日常維護(hù)維修費(fèi)用下降、收租能力提高。此問題經(jīng)濟(jì)分析和決策的思路，與設(shè)備更新決策的第二種類型相似。

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