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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

【案例】某項目可收費總建筑面積10萬m2，經(jīng)測算該項目全年各項費用如下：

(1)各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險等 　50萬元

(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護(hù)費 　20萬元

(3)清潔衛(wèi)生費 　15萬元

(4)綠化養(yǎng)護(hù)費 　10萬元

(5)公共秩序維護(hù)費 　10萬元

(6)辦公費 　5萬元

(7)固定資產(chǎn)折舊 2萬元

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費　2萬元

(9)業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費 6萬元

合計 　120萬元

若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：

120萬元×(1+10%)÷10萬m2÷12月=1.15元/m2?月

若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：

(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月=1.1元/m2?月

在物業(yè)服務(wù)費測算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會。核算表的內(nèi)容一般包括序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、計算結(jié)果各項占總費用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時，在有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。2012年注冊物業(yè)管理師報名時間

第四節(jié)　物業(yè)管理專項維修資金

一、專項維修資金的概念與來源

專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。專項維修資金屬業(yè)主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。專項維修資金的來源主要有以下幾個方面。

(一)法規(guī)規(guī)定的費用

按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規(guī)定，在銷售商品房時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%～3%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分專項維修資金屬售房單位所有。

(二)物業(yè)服務(wù)費結(jié)轉(zhuǎn)的費用

物業(yè)服務(wù)費在運行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會同意設(shè)定一定比例納入專項維修資金。

(三)業(yè)主大會中決定分?jǐn)偟馁M用

根據(jù)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。

(四)業(yè)主共有物業(yè)的收益

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，經(jīng)業(yè)主大會同意，可將收入的一部分納入專項維修資金。

(五)社會捐贈或政府撥款的費用

由社會各界捐贈或政府根據(jù)某種情況撥付的費用。

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