二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

11 物業(yè)管理招標(biāo)的主體可以是(　)。

A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B. 建設(shè)單位

C. 業(yè)主大會

D. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

E. 專業(yè)管理公司

參考答案: B,C,D

12 當(dāng)員工出現(xiàn)(　)情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對當(dāng)事人

人予以辭退。

A. 對用人單位利益造成重大損害

B. 多次違反勞動紀(jì)律或者用人單位規(guī)章制度

C. 嚴重失職，營私舞弊

D. 被依法追究刑事責(zé)任

E. 在試用期間被證明不符合錄用條件

參考答案: A,C,D,E

13 下列收入中，不計征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是(　)。

A. 從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入

B. 代收的房租收入

C. 代收的專項維修資金

D. 代收的燃氣費

E. 代收的水費和電費

參考答案: B,C,D,E

14 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動火前的要求包括(　)。

A. 凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動火

B. 在高空進行焊接或切割作業(yè)，須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會同消防管理負責(zé)人會審，無異議才能動火

C. 凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道，未排除殘存油質(zhì)的不能動火

D. 防火、滅火設(shè)施不落實，不能動火

E. 施工附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施的，不能動火

參考答案: A,C,D,E

15 當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生電梯故障時，正確的處理措施有(　)。

A. 事后應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主提高安全意識

B. 立即通知電梯專業(yè)人員到達現(xiàn)場救助被困者

C. 督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患

D. 消防監(jiān)控室應(yīng)仔細觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰

E. 將此次電梯事故詳細記錄備案

參考答案: B,C,D,E

三、案例分析題(共3題，共80分)

16某小區(qū)居住的張女士，經(jīng)常在小區(qū)廣場上打太極拳，廣場周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣風(fēng)刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。張女士被小區(qū)保安人員送到醫(yī)院，診斷為：頸椎損傷。

問題

1.物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)老楊樹是否有管理的義務(wù)?

2.對于此案中的樹木致人受傷，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任?物業(yè)公司如何避免此案再次發(fā)生?

3.物業(yè)綠化管理的內(nèi)容是什么?

4.物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有哪些? 本題共26分

參考答案:

1.物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)老楊樹有管理的義務(wù)。物業(yè)環(huán)境管理包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和場地等的清潔衛(wèi)生、園林綠化和衛(wèi)生蟲害防治等管理服務(wù)。老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理的義務(wù)。

2.物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)公司應(yīng)加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。為了保證小區(qū)環(huán)境整潔及安全，應(yīng)及時清除園林植物的枯枝黃葉，對園林綠地范圍進行清掃保潔，每年要對大喬木進行清理修剪，清除枯枝。在災(zāi)害天氣來臨前還應(yīng)巡視所轄物業(yè)園林樹木，防止其對業(yè)主、物業(yè)使用人造成潛在危害。

3.物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括對綠化植物及園林小品等進行養(yǎng)護管理、保潔、更新、修繕， 使其達到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。

4.物業(yè)綠化日常管理包括：澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔、園林建筑及園林小品維護、綠化標(biāo)志制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)等。

17大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務(wù)投標(biāo)邀請函。該大廈是一座大型智能化綜合寫字樓，建筑面積10萬㎡，配套設(shè)施設(shè)備完善。被邀請的幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實力都很強，競爭激烈。大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理對這次投標(biāo)工作非常重視，完成了物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編寫工作，并參加了現(xiàn)場答辯。但并未中標(biāo)，評委們認為該公司擬定的物業(yè)管理方案內(nèi)容不全是主

要原因。

問題

1.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)編寫的該大廈物業(yè)管理方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

2.如果你是大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理，你將怎樣組織參加這次投標(biāo)活動?

3.邀請招標(biāo)的特點是什么?

4.投標(biāo)文件編寫的注意事項有哪些?

5.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理在投標(biāo)過程中，可采取的報價技巧有哪幾種? 本題共26分

參考答案:

1.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)編寫的該大廈物業(yè)管理方案應(yīng)包括的內(nèi)容有：招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配置、

2.組織投標(biāo)的基本工作如下：

(1)獲取招標(biāo)信息后，首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進行項目評估，預(yù)測中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標(biāo)活動進行策劃。

(2)登記并取得招標(biāo)文件。

(3)準(zhǔn)備投標(biāo)文件。

(4)全部投標(biāo)文件編制好以后，按招標(biāo)文件要求進行葑裝，并按時送達招標(biāo)單位。

(5)接受招標(biāo)方的資格審查。

(6)參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo)。

3.邀請招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。

4.投標(biāo)文件編寫的注意事項有：

(1)確保填寫無遺漏，無空缺。

(2)不可任意修改填寫內(nèi)容。

(3)填寫方式規(guī)范。

(4)不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)人認為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達投標(biāo)意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。

(5)計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。

(6)報價合理。

(7)包裝整潔美觀。

(8)做好投標(biāo)文件的保密措施。

5.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理在投標(biāo)過程中，可采取的報價技巧有多方案報價和保本報價兩種。

18某高層寫字樓在國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

問題

1.物業(yè)裝飾裝修的時間管理要求是什么?

2.結(jié)合實際談一談本案例中，物業(yè)管理員的做法是否正確?

3.在物業(yè)裝飾裝修活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任有哪些?

4.物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點檢查的項目包括哪些?

5.物業(yè)裝飾裝修中涉及的管理服務(wù)費如何約定? 本題共26分

參考答案:

1.物業(yè)裝飾裝修時間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。 裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。其中，一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間。一般裝修時間因地域和季節(jié)的差異而有所不同;特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進行裝修。因特殊情況需要裝修，應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時間;裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過3個月。

2.本案例中，物業(yè)管理員的做法不正確。裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，本案例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的。

3.在物業(yè)裝飾裝修活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任是：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予 警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2～3倍的罰款。

4.為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點檢查的項目包括：

(1)有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。

(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。

(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：搭建建筑物、構(gòu)筑物;改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;拆改供暖管道和設(shè)施;拆改燃氣管道和設(shè)施;超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的;改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

5.管理服務(wù)費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

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關(guān)注：2013年物業(yè)管理師證書領(lǐng)取  零基礎(chǔ)通關(guān)  物業(yè)管理師報考條件

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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