2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

四、我國物業(yè)管理的發(fā)展

我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”，“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”，并對管委會、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項(xiàng)來著手推行。青島市委、市政府于1994年制定了住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理“一年試點(diǎn)、三年普遍推開”的目標(biāo)。市政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，分管市長擔(dān)任組長，建設(shè)、房地產(chǎn)、市政、園林、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)等部門和各區(qū)區(qū)長作為成員，保證了市、區(qū)政府各部門在推動物業(yè)管理新體制上形成合力。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。在這次會議上，侯捷部長在講話中提出：“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對住宅區(qū)以及其他房屋的管理、維護(hù)提出了新的要求，要求房地產(chǎn)的售后服務(wù)按照市場經(jīng)濟(jì)的模式建立新體制，房地產(chǎn)經(jīng)營管理必須從簡單的修修補(bǔ)補(bǔ)、收收租金，轉(zhuǎn)向綜合性、多功能的社會服務(wù)”。

在此期間，大連市也開始部署對全市較大住宅小區(qū)的整治改造工作，將全面清理違章建筑、實(shí)施綠化工程、增補(bǔ)市政設(shè)施，作為全面推進(jìn)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作。要求住宅小區(qū)建立以經(jīng)營性服務(wù)為核心的物業(yè)管理新體制，同時加快地方立法，鞏固整治成果。1997年，建設(shè)部在大連召開全國第二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。

早在1993年，深圳市就開始積極探索物業(yè)管理招投標(biāo)制度。深圳市住宅局首先在內(nèi)部進(jìn)行嘗試，將新建的大型住宅小區(qū)——蓮花北村的物業(yè)管理權(quán)，用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。1994年，深圳市萬廈居業(yè)公司獲得了該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，在1995年全國優(yōu)秀示范小區(qū)評比中，蓮花北村獲得了全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。1996年，深圳又以舊小區(qū)鹿丹村作為試點(diǎn)，進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)，經(jīng)過激烈競爭，深圳萬科物業(yè)管理公司中標(biāo)，取代了原物業(yè)管理公司，從而使深圳物業(yè)管理招投標(biāo)又向前邁進(jìn)了一步。

1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。宋春華副部長在這次會議的工作報告中指出：深圳加速推進(jìn)物業(yè)管理競爭機(jī)制，初步形成了政府調(diào)控為主導(dǎo)，業(yè)主和企業(yè)雙向選擇，公平競爭的物業(yè)管理市場機(jī)制。俞正聲部長在這次會議上也指出，深圳會議主要解決了物業(yè)管理市場問題，其核心問題是推進(jìn)競爭、規(guī)范行為。學(xué)習(xí)深圳，關(guān)鍵是把市場競爭作為推動物業(yè)管理健康發(fā)展的途徑。

從1995年開始，建設(shè)部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了豐碩成果。

2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。2001年，中國物業(yè)管理協(xié)會在杭州舉辦中國物業(yè)管理發(fā)展論壇，把我國物業(yè)管理理論與實(shí)踐的研究工作引向深入。2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設(shè)，推動物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。經(jīng)過二十多年的發(fā)展歷程，物業(yè)管理在我國逐漸得到廣大居民的認(rèn)同，并已成為人們購房時考慮的重要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2005年底，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過3萬家，從業(yè)人員突破300萬。物業(yè)管理已形成包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，小區(qū)公共秩序維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等系列內(nèi)容的綜合性配套服務(wù)。

實(shí)踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國社會、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個新興行業(yè)。目前，物業(yè)管理新體制不僅在新、舊住宅區(qū)全面推廣，而且也在工業(yè)園區(qū)、辦公樓宇、學(xué)校、醫(yī)院、體育場館等各類物業(yè)廣泛采用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上，深圳、上海等城市的物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)超過95%。物業(yè)管理通過提供專業(yè)性服務(wù)和一些便民服務(wù)，使得房屋修繕及時，小區(qū)環(huán)境整潔，社區(qū)文化生活豐富，居民生活方便，人們的居住質(zhì)量有了顯著提高，物業(yè)管理行業(yè)的社會經(jīng)濟(jì)地位也逐步得到提高。

五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。

(一)實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長一段時期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會時期國民經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)推動力。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，居民住房消費(fèi)的積極性得到充分調(diào)動，

促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長，對國民經(jīng)濟(jì)增長起到了重要的推動作用。但是目前我們所認(rèn)識到的居民住房消費(fèi)，僅僅是居民購買住房這一個方面的消費(fèi)。實(shí)際上，居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，

可歸納為四類基本消費(fèi)支出：一是購房消費(fèi)支出

;二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出;

三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費(fèi)支出;四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。

后三類消費(fèi)支出要大大超過購房支出。

據(jù)測算，在50年的住房使用期內(nèi)，包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費(fèi)的累計(jì)支出貼現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住房價格的比例為1:1，磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5:1。

因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海78.5億元，深圳50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.23%、1.45%和2.23%，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。

(二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，人民生活實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。

2002年，我國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)下降到46.2%。居民消費(fèi)需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變。

向更高生活水平邁進(jìn)，重點(diǎn)是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)。逐步增加公共設(shè)施和社會福利設(shè)施。”在基本消費(fèi)序列中，溫飽解決之后，“住”和“行”的問題將日益突出。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP跨過800美元之后，住房面積將持續(xù)增長、居住質(zhì)量將快速提高。

在人均住房建筑面積達(dá)到35m2.人均GDP達(dá)到3000美元之前的相當(dāng)長的一段時期，都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段。

目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過26m2，住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。

提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

(三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

就業(yè)是民生之本。擴(kuò)大就業(yè)是我國當(dāng)前和今后長時期重大而艱巨的任務(wù)。

當(dāng)前我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移是世界歷史上最大規(guī)模的就業(yè)和人口轉(zhuǎn)移;加之我國正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，與之相適應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整之中，大量的下崗、失業(yè)問題與農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移問題交織在一起，就業(yè)需求十分強(qiáng)烈，就業(yè)形勢極為嚴(yán)峻和復(fù)雜。

黨的十六大把增加就業(yè)與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定物價、保持國際收

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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