2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日,《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
三、業(yè)主委員會
(一)業(yè)主委員會的性質(zhì)
《條例》將業(yè)主委員會明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構,對業(yè)主大會負責,具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。
(二)業(yè)主委員會的職責
《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會的五項主要職責:
1.召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況
除了首次業(yè)主大會會議外,業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人。首次業(yè)主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會負責籌備和召集。
業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構具體負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理事項的實施與管理,因此,業(yè)主委員會應當定期召集業(yè)主大會會議,將有關物業(yè)管理事項的實施情況向業(yè)主大會報告并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。
2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同
業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利,但業(yè)主大會的成員是全體業(yè)主,不可能由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同??陀^上,物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會來具體進行。
業(yè)主大會通過會議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后,應由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務合同。
3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同
業(yè)主對業(yè)主委員會的工作享有監(jiān)督權,并有就物業(yè)管理的有關事項提出意見和建議的權利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對物業(yè)實際上的使用,不可避免地會參與到物業(yè)管理活動中來。
業(yè)主委員會作為聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁,應當及時了解并聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見與建議,并把業(yè)主的這些建議和意見反映給物業(yè)管理企業(yè),以提高物業(yè)管理水平。
業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同之后,作為合同一方當事人享有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督的權利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴格履行物業(yè)服務合同的職責等。
在履行監(jiān)督職責的同時,業(yè)主委員會有義務協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作,盡可能地為其工作提供方便,協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系,幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務合同。
4.監(jiān)督業(yè)主公約的實施
業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會有權對業(yè)主公約的實施情況進行監(jiān)督,
一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定,影響到其他業(yè)主的合法權益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時,業(yè)主委員會有權予以制止、批評教育、責令限期改正,并依照業(yè)主公約的規(guī)定進行處理。
5.業(yè)主大會賦予的其他職責
除了以上法定職責外,業(yè)主委員會還應當履行業(yè)主大會賦予的其他職責。如業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管;對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草;對有關印章、財產(chǎn)的保管;對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。
(三)業(yè)主委員會的備案
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關職責。因此,《條例》規(guī)定業(yè)主委員會成立后應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,
以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進行必要的了解和掌握。備案一般應當包括業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等主要內(nèi)容。
以前,在我國一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中,規(guī)定業(yè)主委員會實行登記制度,即業(yè)主委員會成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進行登記審核。
這樣做的目的是強化對業(yè)主委員會的管理,但在實踐中存在許多的問題:首先,政府房地產(chǎn)行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業(yè)主委員會進行實質(zhì)性的審核,難以起到登記的效果。
其次,登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運作進行一些不正當?shù)母深A,而且業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式,政府不宜干預過多,介入太深。
政府的作用主要應該體現(xiàn)在指導、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立及運作上,以保證業(yè)主委員會真正代表全體業(yè)主的利益。因此,《條例》明確對業(yè)主委員會實行備案制度,以區(qū)別于審批制度。
為了督促業(yè)主委員會及時納入到有關部門的監(jiān)督管理中去,《條例》還對業(yè)主委員會備案的時間作了限定,規(guī)定備案的時間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。
(四)業(yè)主委員會委員的資格條件
業(yè)主委員會的各項任務最終要依靠其委員來具體執(zhí)行,因此業(yè)主委員會委員的素質(zhì)高低直接關系到業(yè)主大會的決定能否順利或者高質(zhì)量地完成。
實踐中,大多數(shù)業(yè)主委員會成員能夠代表業(yè)主利益,熱心為業(yè)主辦事,但也有一些業(yè)主委員會委員素質(zhì)不高,有的利用權利牟取私利,作出損害廣大業(yè)主利益;有的人為制造物業(yè)管理糾紛,不利于物業(yè)管理活動的正常開展。
因此,很有必要對業(yè)主委員會委員條件作出規(guī)定,以便業(yè)主大會會議選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來說,業(yè)主委員會委員應當符合以下條件:
(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(2)遵守國家有關法律、法規(guī);
(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務;
(4)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;
(5)具有一定組織能力;
(6)具備必要的工作時間。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人,副主任1~2人。
業(yè)主委員會的主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者,他們均由業(yè)主大會選舉出來的業(yè)主委員會委員自行推選產(chǎn)生,這樣可以增強業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中的公信力,有利于其組織業(yè)主委員會的各項活動。
(五)業(yè)主委員會委員的資格終止
業(yè)主委員會委員除了要符合當選委員的六個條件外,如果有以下情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,
其業(yè)主委員會委員的資格應當終止:
(1)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;
(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(4)有犯罪行為的;
(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的
;(6)拒不履行業(yè)主義務的;
(7)其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止后,該業(yè)主應當自終止之日起限定時間內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
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