為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)管理面臨著多重挑戰(zhàn)

作為大陸誕生僅二十多年的物業(yè)管理行業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速提高，物業(yè)管理企業(yè)在數(shù)目上呈現(xiàn)出了“爆炸式”增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，曾一時(shí)被外界稱之為“朝陽產(chǎn)業(yè)”?，F(xiàn)有的物業(yè)管理公司，大多數(shù)依然隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打著“純專業(yè)化”名稱，實(shí)際運(yùn)作之中卻見不到專業(yè)成效的公司在目前數(shù)量上也充當(dāng)了一份重要的力量，就目前的物業(yè)管理企業(yè)而言真正市場(chǎng)化、專業(yè)化程度非常強(qiáng)的公司并不多見，從目前物業(yè)管理企業(yè)接管的樓盤而言，大多數(shù)企業(yè)都是憑借著一定的“背景”或依托著某種“關(guān)系”在發(fā)展。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人均生活水平日趨提高，對(duì)物業(yè)服務(wù)需求越來越強(qiáng)烈，市場(chǎng)化的要求也變得越來越高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人員意識(shí)加強(qiáng)，責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)能否成為正比？物業(yè)管理行業(yè)是否仍然可屹立為“朝陽產(chǎn)業(yè)”？本人涉足于物業(yè)管理工作多年，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有部分熟悉，就當(dāng)前城市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展作如下探析。

物價(jià)不斷上漲，管理費(fèi)難以得到提升，物業(yè)管理企業(yè)將面臨著多重挑戰(zhàn)。

眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)出售“服務(wù)”收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)而賴以生存，物業(yè)服務(wù)費(fèi)成為了物業(yè)管理企業(yè)的生命之源，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)決定了物業(yè)管理企業(yè)的“盈利”或“虧損”，然而物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)受政府、開發(fā)商、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方面的影響。一直以來物業(yè)服務(wù)費(fèi)受以下幾點(diǎn)影響：一、政府以微利價(jià)定位為主導(dǎo)；二、部分開發(fā)商為了創(chuàng)立品牌、提高銷售率，而不考慮物業(yè)服務(wù)的實(shí)際成本；三、部分物業(yè)管理企業(yè)為了搶占市場(chǎng)壓低服務(wù)費(fèi)；以上幾點(diǎn)均嚴(yán)重誤導(dǎo)了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格、價(jià)值規(guī)律，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平偏低，物業(yè)管理企業(yè)在“微利”下生存，甚至于有些物業(yè)管理企業(yè)常年處在“虧損”狀態(tài)下依靠開發(fā)商補(bǔ)貼而生存。

隨之近年來物價(jià)不斷的攀升，從油價(jià)上調(diào)引發(fā)出一輪輪新的物價(jià)上價(jià)，人均消費(fèi)日漸升高。特別是近期水、電費(fèi)用的上調(diào)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言可謂是致命一擊，在絕大多數(shù)的物業(yè)管理項(xiàng)目當(dāng)中公共水、電費(fèi)用一直由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，公共水、電費(fèi)用原本算得上是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)之中最為頭痛的問題，也是影響物業(yè)項(xiàng)目“虧損”或“盈利”的關(guān)健因素，水、電費(fèi)價(jià)格的上調(diào)務(wù)必使物業(yè)管理企業(yè)由原本的“微利”轉(zhuǎn)至“虧損”。物業(yè)管理企業(yè)一方面受物業(yè)服務(wù)費(fèi)用偏低影響，且多年保持不變，另一方面近年來物價(jià)上漲導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)支出在不斷的升高，運(yùn)營(yíng)成本也在不斷增長(zhǎng)，所收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用卻很難得到提高，特別針對(duì)已經(jīng)接管的物業(yè)項(xiàng)目而言，想提升物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的機(jī)率幾乎為零，現(xiàn)實(shí)生活之中“少付費(fèi)、多享受”意識(shí)的業(yè)主普遍存在，致使物業(yè)服務(wù)費(fèi)用難以提升，或許說根本不可能得到提升，物業(yè)管理企業(yè)由此在原本微利的情況下變得舉步為艱，致使物業(yè)管理企業(yè)將面臨著經(jīng)營(yíng)的挑戰(zhàn)。

在物價(jià)不斷上漲，人均生活水平不斷提高的情況下，各城市對(duì)工人最低工資標(biāo)準(zhǔn)額度均作了相應(yīng)調(diào)整，各行各業(yè)都在加薪，唯獨(dú)在物業(yè)管理行業(yè)多年來很難實(shí)現(xiàn)，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用得不到提升的情況下從業(yè)人員工資很難上漲，在通貨膨脹、物價(jià)上漲、成本擴(kuò)大化的情況下，原本舉步為艱的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采?。簱屨际袌?chǎng)共享資源、巧立名目亂收費(fèi)用、減少用工、壓縮工資、不交保險(xiǎn)、延長(zhǎng)勞動(dòng)時(shí)間、取消假期、增加勞動(dòng)量成為了眾多物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的重要手段，更有甚者降低服務(wù)水平，如：不按時(shí)保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備，使得一些貴重的設(shè)施設(shè)備縮短使用壽命，最終既損害業(yè)主利益，也損害企業(yè)聲譽(yù)，更損害行業(yè)健康發(fā)展。面對(duì)城市工資標(biāo)準(zhǔn)額度的調(diào)整，“換湯不換藥”的做法在物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)普遍存在，事實(shí)之中由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的偏低與難以提升，造成物業(yè)管理從業(yè)人員的工資無法增長(zhǎng)，甚至于在加大工作量的情況下工資還是一成不變，直接造成了基層人員難招，專業(yè)素養(yǎng)較強(qiáng)的人出現(xiàn)轉(zhuǎn)行等現(xiàn)象，從近年來物業(yè)管理企業(yè)保安隊(duì)伍人員緊缺現(xiàn)象不難看出物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員工資待遇普遍不高，且缺少社會(huì)尊重，特別是基層人員與其它行業(yè)普通工人的工資足可與之等同，因缺少社會(huì)的尊重，就業(yè)方面也得不到熱衷。很多物業(yè)管理企業(yè)為了激勵(lì)員工、減少成本，管理員一線的人員大多數(shù)采取內(nèi)部提拔的方法，將保安或其它操作崗位的員工提拔到管理基層崗位，但管理崗位所需人員有限得到提拔的人也是極少一部分，所起激勵(lì)作用也未必大有成效，更甚者某些物業(yè)管理企業(yè)打著激勵(lì)員工、內(nèi)部提拔的幌子，提升崗位，人員工資待遇卻提不上來，長(zhǎng)時(shí)間以來嚴(yán)重影響到人員的工作熱情，從而降低工作質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)滿意度跟不上，業(yè)主需求得不到滿足，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用無法增長(zhǎng)，工資福利得不到提升，人員受不到社會(huì)尊重，內(nèi)部提拔激勵(lì)員工起不到理想成效，人員流失現(xiàn)象嚴(yán)重，招聘高素質(zhì)員工難度加大，這些都將成為了物業(yè)管理行業(yè)所需面臨的重大挑戰(zhàn)。也將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才流失、服務(wù)水平下降、影響服務(wù)費(fèi)用提升的“惡性循環(huán)”。

法律、法規(guī)規(guī)范化，人員維權(quán)意識(shí)加強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)不成正比，物業(yè)管理企業(yè)將面臨著風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的挑戰(zhàn)。

隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《勞動(dòng)合同法》的修正，在近年來社會(huì)傳媒盲目地對(duì)物業(yè)服務(wù)蠻橫指責(zé)的市場(chǎng)環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)各類責(zé)任在不斷擴(kuò)大化，目前物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及范圍已經(jīng)不僅局限于“物”，業(yè)主需求也在不斷擴(kuò)大化，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的提升基本上是一件很難得以實(shí)現(xiàn)的事?！度珖?guó)物業(yè)條例》的修正明確了各方的權(quán)利與義務(wù)，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)曾巧立名目私亂收費(fèi)，霸王條款已變得越來越走不通，《物權(quán)法》的出臺(tái)更是增漲了“霸王”業(yè)主的幾分囂張氣氛。從近年各媒介報(bào)道與物業(yè)管理有關(guān)的案例不難看出，物業(yè)管理已不局限于做好日常服務(wù)，同時(shí)擔(dān)負(fù)更多的是責(zé)任，業(yè)主家中被盜，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主在區(qū)域內(nèi)摔傷，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主家中有所意外損壞，物業(yè)管理公司要賠；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飛來橫禍，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主與業(yè)主之間發(fā)生沖突或因其龐物傷人等等日常繁瑣之事，物業(yè)管理公司一不小心就被列為第二被告，總之在現(xiàn)實(shí)生活之中受各類物業(yè)管理判例的影響，在很多業(yè)主的眼里物業(yè)管理企業(yè)幾乎成了無責(zé)不擔(dān)的企業(yè)，特別今年6月16日，最高人民法院對(duì)外公布兩個(gè)有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋征求意見稿中，“小區(qū)內(nèi)人身受損可要物管擔(dān)責(zé)”，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)的規(guī)定最為引人注意，即物業(yè)管理企業(yè)如果未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果，賠償權(quán)利人可以請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，如果物業(yè)企業(yè)有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。在原本法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)的物業(yè)案例之中，大多數(shù)雖也按此判定物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，但從未提升到宣傳字面上來，現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理日常生活之中此類糾紛諸多由于業(yè)主維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)或不清楚物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任而未追究物業(yè)管理公司責(zé)任，倘若此舉一旦提升到宣傳字面上來，務(wù)必使得更多業(yè)主維權(quán)或?qū)е虏糠謽I(yè)主理解錯(cuò)誤而主張維權(quán)，將物業(yè)管理企業(yè)推向風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的挑戰(zhàn)，造成物業(yè)管理企業(yè)低利潤(rùn)與高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。從物協(xié)會(huì)將保安員更名為“秩序維護(hù)員”這一提議不難看出，這不單純只是稱謂，“小區(qū)內(nèi)人身受損可要物管擔(dān)責(zé)”的征議稿一旦成立，將會(huì)讓更多的人看到的是表層現(xiàn)象而誤解其中更深層次的權(quán)利與義務(wù)，蘊(yùn)含著將更多是責(zé)任與承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

新修正《勞動(dòng)合同法》在企業(yè)用人部分的修正，作為微利行業(yè)，許多物業(yè)管理企業(yè)已是入不敷出，雖然從相關(guān)條款當(dāng)中可以看到明確規(guī)定職工福利的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)等等，實(shí)際操作之中，物業(yè)管理行業(yè)各企業(yè)員工福利的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)各不相同，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的員工福利較差，六天工作制且無加班費(fèi)對(duì)于物業(yè)管理從業(yè)人員而言算得上是司空見慣之事，特別是針對(duì)一線基層員工，如果按《勞動(dòng)合同法》的要求達(dá)到各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，務(wù)必加大物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，單純用工成本擴(kuò)大這筆帳將使企業(yè)難于承擔(dān)，難以消化，于是如上所說：減少用工、壓縮工資、不交保險(xiǎn)、延長(zhǎng)勞動(dòng)時(shí)間、取消假期、增加勞動(dòng)量都成為了諸多物業(yè)管理企業(yè)所采取的辦法，《勞動(dòng)合同法》修正后企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的增加是不爭(zhēng)的事實(shí)，為了應(yīng)變法律的修正，“換湯不換藥”就成了物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)政府的一大舉措，倘若物業(yè)管理企業(yè)如上節(jié)所說一旦違法操作，勢(shì)必將帶來法律面前的諸多挑戰(zhàn)。

行業(yè)無序競(jìng)爭(zhēng)，擾亂市場(chǎng)，將面臨著市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

現(xiàn)如今物業(yè)管理項(xiàng)目的取得權(quán)仍然表現(xiàn)在以下幾種方式：一、開發(fā)商交予下屬物業(yè)管理企業(yè)；二、通過各種“關(guān)系”取得；三、由開發(fā)單位邀標(biāo)??；四、市場(chǎng)化的招、投標(biāo)取得。事實(shí)之中大多數(shù)開發(fā)商都不愿意將自家“孩子”交到別人手里，在開發(fā)商交予下屬物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目之中，有些開發(fā)商為了創(chuàng)建自己品牌、促進(jìn)其它樓盤銷售項(xiàng)目，早期會(huì)補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的不足等資金，同時(shí)也會(huì)配合物業(yè)項(xiàng)目的各方完善，但這畢竟只是短暫之計(jì)，隨著時(shí)間推移，諸多開發(fā)高也慢慢撤退了這方面補(bǔ)助，自負(fù)盈虧就很快成了房地產(chǎn)下屬物業(yè)管理企業(yè)的命運(yùn)，原本有開發(fā)商“撐腰”的物業(yè)服務(wù)開展也較為到位，一旦轉(zhuǎn)向自負(fù)盈虧許

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