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手段和人才是智能化物業(yè)管理的兩大法寶

智能建筑融合了現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù)。以其高效、節(jié)能、安全、健康、舒適、便捷、個(gè)性化強(qiáng)的優(yōu)勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）、 通訊網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）為特征。如何管好智能化建筑。我們的體會(huì)是手段和人才是兩個(gè)不可或缺的法寶。

智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現(xiàn)代高新技術(shù)的建筑設(shè)備以及由此構(gòu)成的高度自動(dòng)化系統(tǒng)單靠物業(yè)管理人員的看、聞、聽、摸是無法對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況做出準(zhǔn)確的判 斷的，必須在充分熟悉設(shè)備及系統(tǒng)性能的基礎(chǔ)上，利用設(shè)備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能。借助科學(xué)管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業(yè)管理工作。

（一）充分利用樓宇設(shè)備自身的性能優(yōu)勢

建筑的智能化往往是從樓宇設(shè)備自動(dòng)化開始，為實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物內(nèi)的水、暖、電、空調(diào)、車輛、消防、閉路監(jiān)控、防盜報(bào)警、門禁等各種設(shè)備系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和接口技術(shù)將分散在各子系統(tǒng)中各樓層的直接數(shù)字控制器（DDC）連接起來。通過聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各子系統(tǒng)與中央監(jiān)控管理計(jì)算機(jī)之間、各子系統(tǒng)之間的信息交換。達(dá)到分散控制、集中管理 的功能模式。

在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統(tǒng)本身具備的自動(dòng)檢測、自動(dòng)調(diào)節(jié)、自動(dòng)診斷、自動(dòng)報(bào)警等功能，一方面可以大大減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，降低運(yùn)行成本；另一方面，又

能提高樓宇安全運(yùn)行的可靠度。

（二）利用微機(jī)管理技術(shù)，實(shí)現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)管理

首先，利用中央控制計(jì)算機(jī)的功能，對(duì)各類建筑設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行跟蹤，及時(shí)準(zhǔn)確地了解現(xiàn)場設(shè)備有無異常，并迅速做出反應(yīng)，排除故障。其次，利用計(jì)算機(jī)預(yù)定的

參數(shù)設(shè)置功能，可以極為方便地實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)場設(shè)備的運(yùn)行過程進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)場設(shè)備的遙控。再次。利用計(jì)算機(jī)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)功能和應(yīng)用程序的數(shù)據(jù)庫，可以完成大量

歷史數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)，并對(duì)歷史數(shù)據(jù)按特定的要求進(jìn)行處理，調(diào)節(jié)歷史數(shù)據(jù)庫完成運(yùn)行報(bào)表，生成歷史數(shù)據(jù)分析趨勢曲線等。

（三）重視樓宇設(shè)備的運(yùn)行管理

搞好設(shè)備的運(yùn)行管理可以實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全正常運(yùn)行，及早發(fā)現(xiàn)并排除設(shè)備安全隱患。直接關(guān)系到各子系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，影響到大廈的能源供應(yīng)狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設(shè)備的運(yùn)行管理是必要的。

以節(jié)能為例，智能樓宇設(shè)備的耗能量是驚人的，能源費(fèi)用支出可以達(dá)到總設(shè)備運(yùn)行、管理費(fèi)用總量的50%照明?？照{(diào)、電梯、水泵是主要的用電設(shè)備，而其負(fù)荷隨時(shí)間不斷變化，利用樓宇設(shè)備控制技術(shù)，根據(jù)負(fù)荷變化情況適時(shí)調(diào)節(jié)，提高設(shè)備的運(yùn)行效率以實(shí)現(xiàn)節(jié)能的目標(biāo)。

照明系統(tǒng)中大量使用高效節(jié)能燈具。將辦公區(qū)和公共場所照明分別控制，利用辦公區(qū)作息時(shí)間規(guī)律性強(qiáng)的特點(diǎn)，利用預(yù)設(shè)計(jì)算機(jī)程序?qū)嵤┒〞r(shí)開關(guān)控制。對(duì)公共場所的照明，則利用現(xiàn)代聲光控制技術(shù)進(jìn)行靈活的調(diào)節(jié)和控制。

空調(diào)制冷系統(tǒng)中。根據(jù)實(shí)際冷負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)的投入臺(tái)數(shù)，提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同的季節(jié)，修改溫濕度設(shè)定值，以減 少能源損耗。合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)的冷量或減少新風(fēng)處理能耗。

（四）遵循科學(xué)規(guī)律，搞好維護(hù)管理設(shè)備的維修保養(yǎng)

遵循科學(xué)規(guī)律，搞好維護(hù)管理設(shè)備的維修保養(yǎng)是設(shè)備正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有力保證，它不僅保證設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)或待命工作狀態(tài)。而且可以保證設(shè)備的各

項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)指標(biāo)符合有關(guān)的技術(shù)要求，以便設(shè)備達(dá)到或超過原有的性能及服務(wù)年限。設(shè)備維修保養(yǎng)一般分為定期維護(hù)和緊急維修兩類，定期維護(hù)、保養(yǎng)工作到位，緊急維修就會(huì)減少很多

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