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注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(lèi)
物業(yè)管理企業(yè)的分類(lèi)方法有很多種,本書(shū)只介紹其中具有代表性的幾種分類(lèi)方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分
1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。這類(lèi)企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來(lái),以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門(mén)為基礎(chǔ),由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類(lèi)企業(yè)在剛成立時(shí),往往依附于原來(lái)企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類(lèi)企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。
2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類(lèi)企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ),2012年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建,管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類(lèi)企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)組建,主要管理企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的各類(lèi)房產(chǎn)。
3.民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)
民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)是指民營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
4.外資物業(yè)管理企業(yè)
外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)、中外合資經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。
5.其他物業(yè)管理企業(yè)
其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按股東出資形式來(lái)劃分
1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司
物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限,對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
2.物業(yè)管理股份有限公司
物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份,股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過(guò)訂立合作經(jīng)營(yíng)章程,按其股份享有權(quán)利和義務(wù),企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式
(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門(mén)
房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)(不屬于企業(yè)),承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是:房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。這類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)過(guò)去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,但近年來(lái)隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn),除了管理上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以外,也通過(guò)市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。
(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)
獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和其他單位,獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司
物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu),集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé),總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門(mén);子公司或分公司既可按地域設(shè)置,也可按專(zhuān)業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分,如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。
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