為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2014年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

第一節(jié)早期介入

一、早期介入的必要性

(一)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的問(wèn)題

物業(yè)建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中，建設(shè)項(xiàng)目由于多種原因往往會(huì)存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：

(1)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問(wèn)題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車(chē)位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等;

(2)建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等;

(3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問(wèn)題處理不及時(shí);

(4)建設(shè)單位從自身利益的考慮，將部分開(kāi)發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān);

(5)建設(shè)單位在售房時(shí)向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等。

(二)早期介入的必要性

在開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷(xiāo)售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程中存在的問(wèn)題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問(wèn)題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開(kāi)展，業(yè)主利益得到保障。

二、早期介入的作用

(一)優(yōu)化設(shè)計(jì)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來(lái)越高，這使得建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中除了要執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素。物業(yè)管理企業(yè)可從業(yè)主(或物業(yè)使用人)及日后管理的角度，就房屋設(shè)計(jì)和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計(jì)更加優(yōu)化、完善。

(二)有助于提高工程質(zhì)量

在物業(yè)的建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中及時(shí)得到解決，避免在日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費(fèi)，提升物業(yè)品質(zhì)。

(三)有利于了解物業(yè)情況

對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對(duì)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)早期介入，如對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)設(shè)備安裝、管線(xiàn)布置尤其是隱蔽工程狀況進(jìn)行全過(guò)程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對(duì)癥下藥”。

(四)為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備

物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會(huì)，逐步開(kāi)展制訂物業(yè)管理方案和各項(xiàng)規(guī)章制度、進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、招聘人員、實(shí)施上崗培訓(xùn)等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。同時(shí)，通過(guò)在早期介入過(guò)程中與各方的磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信、治安、綠化等部門(mén)之間的關(guān)系，為日后管理建立暢通的溝通渠道。

(五)有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益

早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)支持，開(kāi)發(fā)出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿(mǎn)意的物業(yè)，促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售。同時(shí)，建設(shè)單位還可以通過(guò)引入高水平的物業(yè)管理咨詢(xún)提升自身的品牌。

[案例]

某物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，總建筑面積達(dá)40余萬(wàn)m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國(guó)家安居示范工程小區(qū)，是該市重點(diǎn)工程之一，倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作。

良好的物業(yè)管理品牌提高了這個(gè)商品房小區(qū)的知名度，同時(shí)早期介入物業(yè)銷(xiāo)售初期綜合環(huán)境的設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目與該市同類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目相比，具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.在經(jīng)濟(jì)效益方面

首期16萬(wàn)m2很快售完，二期銷(xiāo)售勢(shì)頭強(qiáng)勁，部分戶(hù)型出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，房?jī)r(jià)也從前期最初的1200元/m2，達(dá)到二期銷(xiāo)售時(shí)的1500元/m2，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的實(shí)際收入超出預(yù)期，前期購(gòu)房者也享受到了物業(yè)升值帶來(lái)的收益。

2.在社會(huì)效益方面

(1)該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。

(2)該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為提高當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平，增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)起到了積極的促進(jìn)作用。

(3)該項(xiàng)目成功后，建設(shè)單位的品牌形象得到大幅度提升，使其他建設(shè)單位提高了對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。

三、早期介入的內(nèi)容

(一)可行性研究階段

1.內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶(hù)群的定位確定物業(yè)管理的模式;

(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(5)設(shè)計(jì)與客戶(hù)目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。

2.方法和要點(diǎn)

(1)組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員向建設(shè)單位提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)，同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

(2)除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作。

[案例]

物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項(xiàng)目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場(chǎng)定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見(jiàn)，重點(diǎn)是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來(lái)業(yè)主的使用又避免對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車(chē)分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項(xiàng)目銷(xiāo)售的亮點(diǎn)。

(4)確定了物業(yè)管理早期介人和前期物業(yè)管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實(shí)踐證明，這幾條意見(jiàn)和建議對(duì)建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，提高了項(xiàng)目的性能價(jià)格比。第一期銷(xiāo)售的良好業(yè)績(jī)就是證明。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1.內(nèi)容

(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議;

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;

(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn);

(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。

2.方法和要點(diǎn)

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目在總體上更能滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)上的預(yù)見(jiàn)性可以減少后續(xù)的更改和

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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