2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的發(fā)展概況

19世紀(jì)末，美國的經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，一幢幢高樓拔地而起。這些高層建筑物附屬設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，其日常維修養(yǎng)護(hù)、管理工作量都比較大，要求管理人員要有一定的專業(yè)性、技術(shù)性。另一方面，這些建筑物往往不是一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主所有，常常是數(shù)十個(gè)或數(shù)百個(gè)業(yè)主共有，誰來管理就成為一個(gè)棘手問題。于是，專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)。同時(shí)，在管理中遇到一些問題，如共用部分的使用問題、鄰里之間的干擾問題、維修費(fèi)用的分擔(dān)問題，使得管理人員感到頭痛。

芝加哥摩天大樓的業(yè)主兼管理者喬治•A•霍爾特先生，希望能與同行進(jìn)行交流和探討，為此，他舉行了一個(gè)大型宴會，誠邀同行們參加。宴會的結(jié)果具有歷史性的意義，世界上第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織——芝加哥建筑物管理組織(Chicago　Building　Manager　Organization，簡稱CBMO)——誕生于這次宴會上。

1908年，CBMO舉行了第一次全國性會議，宣告了世界上第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。該次會議共有75名代表出席。在以后的三年中，CBMO先后在底特律、華盛頓和克利夫蘭舉行了年會，由此推動(dòng)成立了第一個(gè)全國性的業(yè)主組織——建筑物業(yè)主組織(Building　Owners　Organization，簡稱為BOO)。CBMO和BOO的成立及其積極的工作，推動(dòng)了美國物業(yè)管理的發(fā)展。

1933年，全美物業(yè)管理協(xié)會(IREM)成立。這是全美國境內(nèi)第一家涉及物業(yè)管理的專業(yè)協(xié)會。IREM成立后，做了許多工作，特別是建立了一些行業(yè)規(guī)范。隨著這些行業(yè)規(guī)范逐漸被業(yè)主所接受，其物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化模式也逐漸在全美推廣開來。

(一)IREM所確定的基本物業(yè)管理的功能

全美物業(yè)管理協(xié)會所確定的基本物業(yè)管理功能主要包括了以下方面：

1.代理業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營;

2.財(cái)務(wù)計(jì)劃和報(bào)表;

3.客戶溝通交流;

4.最大出租率;

5.合法經(jīng)營;

6.維修保養(yǎng)。

(二)IREM確定的物業(yè)管理流程

1.了解客戶的各種需求和期望。

2.了解業(yè)主提供的情況。

3.制定與客戶期望保持一致的計(jì)劃、文件和方案。

4.實(shí)施有關(guān)策略。

5.所有的文字協(xié)議簽訂和業(yè)主與租客之間的溝通。

6.提供超值的服務(wù)，在客戶沒有想到之前的服務(wù)。

7.征集及反饋意見。

8.改善服務(wù)。

三、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

近年來，美國物業(yè)管理的發(fā)展有所變化，特別是物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)功能的變化。過去物業(yè)管理工作看重的是最大出租率，而現(xiàn)在則看重的是增加利潤，創(chuàng)造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發(fā)展的多元服務(wù)組織發(fā)展。

投資管理模式從固定資產(chǎn)管理模式向企業(yè)資產(chǎn)管理方向發(fā)展，管理人員從物業(yè)管理人向首席執(zhí)行官發(fā)展(CEO)。

總體來看，美國物業(yè)管理呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.物業(yè)管理邊界在法律上(往往是通過合同和公約來界定)和物理外觀上是十分清晰的。

2.實(shí)際工作中，服務(wù)的量化指標(biāo)盡量變小，減少糾紛。例如，有些城市城區(qū)的獨(dú)立住宅的垃圾清運(yùn)是由政府負(fù)責(zé)，但政府的垃圾清運(yùn)不能夠承受大量的無序的垃圾，因此，政府規(guī)定每次清運(yùn)只負(fù)責(zé)兩袋垃圾。

若住戶由于特殊原因，垃圾增加較多，可以購買特殊標(biāo)記貼于多余垃圾袋上，政府聘請的清潔公司才能清運(yùn)。

3.物業(yè)管理的專業(yè)化水平高。物業(yè)管理公司只負(fù)責(zé)管理的有關(guān)職責(zé)，管理中的服務(wù)行為一般由專業(yè)的公司負(fù)責(zé)。例如，清潔公司、綠化公司、除草公司等。

4.地方化的財(cái)政政策對政府和私人在物業(yè)上的關(guān)系起到積極的協(xié)調(diào)作用。特別是物業(yè)稅的征收，對地方政府財(cái)政的支持起到非常大的支撐作用，同時(shí)，政府又將大量的財(cái)政收入投入市政建設(shè)和城市管理中，干凈的街道、良好的治安、優(yōu)雅的風(fēng)景，又反過來提高了城市的整體居住環(huán)境和物業(yè)的價(jià)值。

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