為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

小議物業(yè)管理理財經(jīng)營

一般認為物業(yè)管理不是資金密集型行業(yè)，不需要大量的資金，所以，很少有物業(yè)管理企業(yè)籌資。其實，這是經(jīng)營者的一個錯誤思維。

“借雞下蛋”是企業(yè)經(jīng)營的常用措施，即用別人的錢來賺錢，而將自有資金投入到更多的經(jīng)營項目中以獲取更多收益。在具體的經(jīng)營項目中，自有資金所占比例越低，則投資利潤回報率就越高。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須領(lǐng)會和學(xué)習(xí)利用籌資進行經(jīng)營的方法，及早介入資本經(jīng)營的領(lǐng)域。

企業(yè)籌資的渠道最常見的是企業(yè)自身經(jīng)營收入，該內(nèi)容已散見前%中大網(wǎng)校%面各章節(jié)，不再贅述。其他渠道還包括銀行借貸、抵押貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等形式。

（1）向金融機構(gòu)借貸：物業(yè)管理很少負債經(jīng)營，也很少向金融機構(gòu)借貸。一方面是自身經(jīng)營沒有產(chǎn)生借貸需要，一方面是沒有形成借貸經(jīng)營的思路。隨著資本經(jīng)營在物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展，向金融機構(gòu)貸款將成為重要的籌資渠道。

（2）抵押貸款：用企業(yè)所擁有的可資抵押物做抵押，向金融機構(gòu)申請長期貸款，這是企業(yè)籌集長期經(jīng)營資金的重要途徑。

（3）發(fā)行公司、企業(yè)債券、發(fā)行公司、企業(yè)債券：是企業(yè)在市場經(jīng)濟中的一種有效的集資手段。根據(jù)公司法的規(guī)定，股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，可以發(fā)行公司債券。公司、企業(yè)債券的發(fā)行受到國家嚴格控制，物業(yè)管理在一段時間內(nèi)還不具備發(fā)行企業(yè)債券的條件。但物業(yè)管理企業(yè)可以進行研究，并在遵守國家規(guī)定的前提下選擇適合時機和渠道介入。

（4）發(fā)行股票：就物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，一段時間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)暫時不具備上市的條件。但是，股份制物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理經(jīng)營的高級企業(yè)形態(tài)，亦是上市融資的必備條件。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)早做準備，逐漸向股份制形式過渡，向上市發(fā)行股票靠攏。

（5）其他方式：在上述方式之外，物業(yè)管理企業(yè)也可有效地利用國際資金貸款。

資金增值經(jīng)營

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的資金滿足了經(jīng)營、管理和服務(wù)的各項需要后，仍然有剩余時，則可將之進行各種理財經(jīng)營以獲益。

融資企業(yè)融資包括融入資金和融出資金。融入資金即前面所講的企業(yè)籌資。而融出資金是指物業(yè)管理企業(yè)運用閑置貨幣資金獲取一定利益，例如，企業(yè)間的拆借；進行證券投資，使企業(yè)的資產(chǎn)種類多樣化，分散了風(fēng)險，增強了企業(yè)的安全性?？?中大網(wǎng)校%供投資的證券種類很多，大致包括：中央政府債券，俗稱國債；政府機構(gòu)債券，如鐵路建設(shè)債券；地方政府債券；公司債券等。上述債券中，中央和國家政府機構(gòu)及地方政府債券風(fēng)險較低，可作為首選品種。公司債券利息較高，但存在著一定的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險；因我國對此發(fā)行有著嚴格的控制，所以一般風(fēng)險也較低，可以適當(dāng)選擇。在投資的證券中，還包括各種基金、股票等，但風(fēng)險較大，需慎重選擇。

物業(yè)管理企業(yè)還可將剩余資金進行期貨投資、外匯買賣、藝術(shù)品投資、貴重金屬買賣等，以達到資金的增值目的。

業(yè)主共有資金經(jīng)營

通過物業(yè)管理行為籌措的資金，很多屬于業(yè)主所有。而對業(yè)主的財產(chǎn)進行經(jīng)營必須謹慎而為，嚴格遵紀守法，切不可損害業(yè)主的利益。例如，業(yè)主所繳納的物業(yè)維修基金，有相當(dāng)部分為物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托在管理，如果物業(yè)管理企業(yè)將之隨意進行經(jīng)營，就觸犯了法律，將承擔(dān)由此而帶來的一切后果。

但是，如果對業(yè)主資金放任不管，不進行有效的經(jīng)營行為，則業(yè)主資金會隨著時間的推移和物價的上漲而貶值，所以，在保證資金安全的前提下，通過經(jīng)營運作使之增值十分必要。例如，上海市開始公房出售以來，先后將售后公房維修基金32億元交由該市公積金管理中心代為管理，這些維修基金的增值部分已經(jīng)超過了11億元。

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