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為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法,希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助!
買二手房需要細(xì)查驗(yàn)物業(yè)
有關(guān)專家提醒廣大消費(fèi)者,二手房買賣省力不可省心,關(guān)注細(xì)節(jié)往往是避免交易風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在,尤其要注意以下三個(gè)方面:
一、如何查驗(yàn)物業(yè)。注意重點(diǎn):物業(yè)是否與合同約定的一致;家電、家具等是否與合同相符;鑰匙是否已交付;水、電、煤氣表數(shù)字是否查驗(yàn)等;在簽訂合同后,應(yīng)到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算,時(shí)間應(yīng)以交房當(dāng)日為準(zhǔn),同時(shí)購(gòu)房者辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。此外,要了解物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務(wù),有無(wú)業(yè)主委員會(huì)等。
二、如何支付公共維修基金。當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議時(shí),遇到公共維修基金是否應(yīng)由買家支付時(shí),通常有四種處理方法:
1、房屋業(yè)主將公共維修基金無(wú)償順延給客戶;
2、由客戶與業(yè)主各承擔(dān)這筆費(fèi)用的50%;
3、買賣雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商,按一定比例支付公共維修基金費(fèi)用,比例公式為(房屋產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主所購(gòu)房屋與出售房屋的時(shí)間差)/房屋產(chǎn)權(quán)年限;
4、購(gòu)房者承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房時(shí)所繳納的全部公共維修基金。
三、了解車位產(chǎn)權(quán)?,F(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權(quán),有的只有使用權(quán)。有產(chǎn)權(quán)的車位可以方便地出售,只有使用權(quán)的車位能否在二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓,則要看當(dāng)初戶主與物業(yè)簽訂的合同。而二手房如果能帶著車庫(kù)或車位,將來(lái)還會(huì)有更大的升值潛力
物業(yè)管理十大新概念
零干擾服務(wù)汽車開到住宅區(qū)門口,門就自動(dòng)開了,主人走到樓門口,樓道門也應(yīng)聲而開,路口電子屏滾動(dòng)顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無(wú)人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田城市花園的“零干把服務(wù)”是物業(yè)管理服務(wù)的一種新突破。
氛圍管理在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍,傳播文明、現(xiàn)代的生活方式,從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚(yáng),給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化鬼力。
個(gè)性化服務(wù)在萬(wàn)科俊園率先采用的“個(gè)性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù),體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們,我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。
“管理報(bào)告”制我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方?所花的錢值不值?當(dāng)不當(dāng)?1999年3月萬(wàn)科物業(yè)推出的“管理報(bào)告”制度,每季向業(yè)主細(xì)說(shuō)管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。
產(chǎn)學(xué)聯(lián)手1999年11月下旬,一群學(xué)生走上了金地物業(yè)管理的各個(gè)崗位;一批金地物業(yè)的管理骨干,則下次進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場(chǎng)。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí),完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過(guò)嚴(yán)格的考試和考評(píng)走上新的管理崗位。
1拖N管理中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過(guò)去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心,由它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施,人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù),財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作,“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化,使管理與維修人員配比降低了22%,提高了專業(yè)設(shè)備的使用率,使新小區(qū)的開辦費(fèi)平均減少了2成以上。
打分制員工上下班要打卡,這種管理制度透明公平,特別是數(shù)字化的量化衡量工作,是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個(gè)衡量物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的打分表,很容易讓管理公司知道自己哪個(gè)環(huán)節(jié)沒有做好,也同時(shí)讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。
一卡制客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用,包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費(fèi)、特別服務(wù)費(fèi)及維修費(fèi)用等,都可以通過(guò)一張卡全部解決,特別是,這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個(gè)別社區(qū)甚至解決了一卡進(jìn)出所有戶門及社區(qū)門的問(wèn)題。所謂智能化社區(qū),應(yīng)該有這樣一些理念。
噪音等約束性管理社區(qū)安靜是每一個(gè)住戶的理想,但外部交通及社會(huì)噪音,內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對(duì)某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業(yè)管理是不是應(yīng)該有一個(gè)公平的管理公約,對(duì)其中個(gè)別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。
同樣,對(duì)公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理,也可以進(jìn)行同樣的約束性管理,住戶是上帝,可上帝也有犯錯(cuò)誤的時(shí)候,如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識(shí),則是物業(yè)管理的難題。
會(huì)所安排特色會(huì)所是許多新社區(qū)成功的新招,但會(huì)所經(jīng)營(yíng)往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一,能把社區(qū)住戶吸引到會(huì)所里來(lái),視會(huì)所為第二客廳,同時(shí)利用會(huì)所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng),應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個(gè)方向
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