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加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提1

由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性，現(xiàn)實生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，認真研究前期物業(yè)管理中的問題，對規(guī)范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權益，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業(yè)管理透明度，加強前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。

本文從前期物業(yè)管理的主要內容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”它準確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的關鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個物業(yè)管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表 全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。然而，在房地產開發(fā)中，房地產項目的滾動開發(fā)，業(yè)主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業(yè)從開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會，按《重慶物業(yè)管理條例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業(yè)管理法律關系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同，而是根據(jù)建設單位（開發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長遠利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質量，達到完善物業(yè)的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業(yè)管理 ，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，有利于實現(xiàn)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏” .前期物業(yè)管理是實施 物業(yè)管理的重要的基礎，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內容確定了其特殊性

《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務?！肚捌谖飿I(yè)服務合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務的主要內容分為14個部分，例如：1 、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護、運行和管理；2 、物業(yè)共有設施設備的維護、養(yǎng)護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養(yǎng)護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事項的協(xié)作管理和服務等內容，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。

（二）前期物業(yè)招投標是開發(fā)商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過程。《招標投標法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標 的基本依據(jù)，物業(yè)招投標在招標、投標、開標、評標以及依據(jù)招投標文件簽訂物業(yè)服務合同的各個環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（三）業(yè)主臨時公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時公約是維 護物業(yè)全體業(yè)主合法權益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理 活動中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（四）物業(yè)承接驗收是前期物業(yè)管理的基礎。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是實施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產開發(fā)企業(yè)的物 管企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。一些物管企業(yè)為擴大規(guī)模，在物業(yè)承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業(yè) 矛盾，如房屋質量、公用設施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業(yè)“替人受過”。

因此，物業(yè)承接驗收不可忽視。應嚴格對物業(yè)的共用部位、共用設施設備，特別是管網(wǎng)設施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產品的質量責任、施工安裝質量責任、管理維護責任，以保證開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權益，提供開展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費權益。

應嚴格按照建設部1997年7月1日發(fā)布的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設施設備進行查驗。

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