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盈利指標(biāo)計(jì)算方法（二）

3．動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)

說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為：

式中  Pb——動(dòng)態(tài)投資回收期。     動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：

上式得出的是以期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年

零9個(gè)月或3．75年。在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)回收期(Pc)相比較，如果Pb≤Pc，則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。

(二)靜態(tài)指標(biāo)

1．靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期(列)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。

上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3．75年。例如：期初投資100萬(wàn)，第1年凈現(xiàn)金流量20萬(wàn)，第2年凈現(xiàn)金流量30萬(wàn)，第3年凈現(xiàn)金流量30萬(wàn)，第4年凈現(xiàn)金流量30萬(wàn)，第5年凈現(xiàn)金流量40萬(wàn)。求靜態(tài)投資回收期=？解：因?yàn)?0+30+30+30=110>100,所以累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)是4靜態(tài)投資回收期=4-1+10/30=3.33年。2．現(xiàn)金回報(bào)率現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈運(yùn)營(yíng)收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。例如，某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2．8／20XlOO％＝14％；如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為：2.2／20X100％＝11％?，F(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)非常簡(jiǎn)單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付息的影響；與一般意義上的回報(bào)率也不同，因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可能是稅后的。3．投資回報(bào)率投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)人投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之間。在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)／權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)／權(quán)益投資數(shù)額。

清償能力指標(biāo)計(jì)算方法

四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。

(一)利息計(jì)算方法

按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：

還本付息的方式包括以下幾種：

1．一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；

2．等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；

3．等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；

4．一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；

5．“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

(二)借款償還期

借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。借款償還期的計(jì)算公式為：

式中：Id為項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額(不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息)，Pd為借款償還期(從借款開始期計(jì)算)，Rt為第t期可用于還款的資金(包括：利潤(rùn)、

折舊、攤銷及其他還款資金)。借款償還期可用資金來(lái)源與運(yùn)用表或借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為：

上述計(jì)算是以計(jì)算周期為單位，實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。

(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，

是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計(jì)算公式為：

可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)人成本的利息。償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2。當(dāng)指標(biāo)小于1．2時(shí)，表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目非常重要。

(四)資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，它可以用來(lái)衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：

資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)

變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

[例3-6]已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率=10%，求npv=?

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