為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

1．商品房預(yù)售的條件（三證兩金）：1，己交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4，開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》

2．商品房預(yù)售管理程序

1，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售；2。記地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分屋平面圖；3。經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號；4。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；5。商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，商品記預(yù)購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

★★★商品房現(xiàn)售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

商品房現(xiàn)售的條件：1?，F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2。取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4。己通過竣工驗(yàn)收；5。拆遷安置己經(jīng)落實(shí)；6。供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者己確定施工進(jìn)度和交付日期；7。物業(yè)管理方案己經(jīng)落實(shí)。

★商品房銷售原則：

1．商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售；2。商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議；3。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房現(xiàn)行銷售給他人；4。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷假售未竣工商品房；5。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。同時(shí)，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

★★★商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：1。當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2。商品房基本狀況；3。商品房的銷售方式；4。商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5。交付使用條件及日期；6。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7。供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾的有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8。公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9。面積差異的處理方式；10。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11。解決爭議的方法；12。違約責(zé)任；13。雙方約定的其他事項(xiàng)。

★商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式：商品房銷售可以按套或單元計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)；商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

★銷售代理規(guī)則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同；應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書；受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

★協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

★商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更爭議：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人；買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

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