為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

第二章物業(yè)管理服務(wù)

★★★物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)：

1．物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

2．物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

3．物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性。物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過(guò)程之中。

4．物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性。

★★★物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容：

是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)物業(yè)管理合同約定的公共性服務(wù)，概括為兩個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

（2）維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

具體包括：

1．房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

2．房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

3．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

4．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；

5．物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；

6．物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

7．物業(yè)檔案資料的管理；

8．專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)：

1．提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)；

2．合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定；

3．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。

★★物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（一）標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容

（二）使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題：1.高檔商品住宅不適用本標(biāo)準(zhǔn)；2.標(biāo)準(zhǔn)由高到低設(shè)定三個(gè)服務(wù)等級(jí)（一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)）；3.標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商約定；3。對(duì)于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。

★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：

合理、公開(kāi)、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)

★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式：

政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)（物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理）

★政府定價(jià)方式的弊端：

1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；

2。制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)；

3。因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾；

4。政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。

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