為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

(四)第四章　物業(yè)管理服務(wù)

本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

為了加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營行為，《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。

為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理的原則，同時(shí)，《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項(xiàng)事務(wù)委托服務(wù)。

為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。

為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責(zé)任，《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受損的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理承接驗(yàn)收手續(xù);同時(shí)，《條例》第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理的交接工作，以做到進(jìn)退有序，避免不必要的紛爭。

為了給物業(yè)管理的實(shí)施提供基礎(chǔ)性條件，《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人，第四十三條強(qiáng)調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十四條對物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)作了規(guī)定。

為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費(fèi)責(zé)任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。

為了維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，同時(shí)明確規(guī)定保安人員在維護(hù)公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任作了明確規(guī)定。

為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，要求主管部門及時(shí)處理投訴，化解矛盾。

理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理活動的順利開展。

(五)第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

本章共7條，對物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范。

在物業(yè)的使用和維護(hù)中，各方面反映比較強(qiáng)烈的問題主要有：公共建筑和共用設(shè)施改變用途問題;占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項(xiàng)維修資金制度問題;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當(dāng)，會侵犯多個(gè)業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。實(shí)踐中，由于此類問題處理不當(dāng)造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴(yán)重的還造成居民生命財(cái)產(chǎn)損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既直接影響物業(yè)管理活動的正常開展，又事關(guān)社會穩(wěn)定和居民生命財(cái)產(chǎn)安全。

針對實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)和個(gè)別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設(shè)施用途的程序作了嚴(yán)格限制。

針對亂挖、亂占小區(qū)道路、場地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的行為予以規(guī)范，明確了相應(yīng)的程序，強(qiáng)化了占用人恢復(fù)原狀的義務(wù)。

為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋裝飾裝修對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大，為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務(wù)。

物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，尤其是大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大，未雨綢繆，籌集專項(xiàng)維修資金以備不時(shí)之需至關(guān)重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項(xiàng)維修資金制度。

為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營行為，確保業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。

為了消除安全隱患，維護(hù)公共利益以及業(yè)主合法權(quán)益，《條例》第五十六條明確了責(zé)任人對存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和有關(guān)業(yè)主的配合義務(wù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，以確保物業(yè)安全。

本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護(hù)，具有十分重要的意義。

(六)第六章　法律責(zé)任

法律責(zé)任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分。任何一項(xiàng)完整的法律規(guī)范，都應(yīng)當(dāng)包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個(gè)要素。

其中，法律責(zé)任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國家強(qiáng)制力的核心部分，如果在一個(gè)法律文件中缺乏法律責(zé)任的規(guī)定，法律所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)就形同虛設(shè)

。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調(diào)整的社會關(guān)系的性質(zhì)、特點(diǎn)，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責(zé)任的條款，對保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實(shí)施具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

法律責(zé)任，又稱違法責(zé)任，是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔(dān)的消極法律后果。

這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機(jī)關(guān)和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。

第二，違法行為的實(shí)施是承擔(dān)法律責(zé)任的核心要件。

第三，法律責(zé)任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負(fù)擔(dān)。第四，法律責(zé)任只能由有權(quán)國家機(jī)關(guān)依法予以追究。

法律責(zé)任不同于其他社會責(zé)任，如政治責(zé)任、道義責(zé)任等，法律責(zé)任有其自身的特征：

第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。沒有違法行為，就談不上法律責(zé)任。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任也不相同。

第二，它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的。法律責(zé)任是一種強(qiáng)制性的法律措施，必須由有立法權(quán)的國家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。

第三，它具有國家強(qiáng)制性。法律責(zé)任是以國家強(qiáng)制力為后盾的。所謂國家強(qiáng)制力，是指國家司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有權(quán)采取的，能夠迫使違法行為人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力。其他責(zé)任，如道德責(zé)任，只能通過輿論監(jiān)督等途徑進(jìn)行，不能通過國家強(qiáng)制力保證執(zhí)行。

第四，它是由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的。對違法行為追究法律責(zé)任，實(shí)施法律制裁，是國家權(quán)力的重要組成部分，必須由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)，主要是國家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)國家行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行，其他任何組織和個(gè)人均無權(quán)進(jìn)行。

《條例》的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。

同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個(gè)方面。

《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)，對行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定。

以規(guī)定民事責(zé)任的方式來實(shí)現(xiàn)國家行政管理的目的，是《條例》中法律責(zé)任設(shè)計(jì)的一個(gè)特點(diǎn)，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)條件下國家行政管理的新理念。

國家行政機(jī)關(guān)由直接的干預(yù)者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設(shè)定科學(xué)的行為規(guī)則、責(zé)任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負(fù)責(zé)。

(2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則;確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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