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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

三、簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項

(一)物業(yè)的承接驗收

物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業(yè)服務活動的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。

(二)物業(yè)服務的費用

前期物業(yè)服務合同涉及的費用種類多，情況復雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業(yè)主；對于由業(yè)主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規(guī)的要求，并應當在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

(三)前期物業(yè)服務合同的解除或終止

前期物業(yè)服務合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，2012年注冊物業(yè)管理師報考條件當此類因素致使前期物業(yè)服務合同無法全面履行時，物業(yè)管理企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補償?shù)姆绞揭?guī)避風險。因此，有必要在前期物業(yè)服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。

第三節(jié)　物業(yè)服務合同

一、物業(yè)服務合同的概念

物業(yè)服務合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會，下同)之間就物業(yè)管理服務及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利義務關系的協(xié)議。

二、物業(yè)服務合同的特點

(1)一般情況下，產(chǎn)權多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。”業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

(2)物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關有必要介人、指導和監(jiān)督物業(yè)管理活動?！段飿I(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同主體資格作出了明確規(guī)定，要求業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應的資質證書等，此外，還要求在物業(yè)服務合同簽訂之后應當及時向政府物業(yè)管理主管部門備案等。

(3)在訂立物業(yè)服務合同時，應明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務過程中所發(fā)生的相關費用，物業(yè)管理企業(yè)還應取得一定的酬金或利潤，物業(yè)管理服務是有償性質。

(4)物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主作為物業(yè)服務合同的一方主體，一般不可能在選擇物業(yè)管理服務以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法，其中的單個業(yè)主或部分業(yè)主，也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務或某個物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要通過法定的多數(shù)投票權數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔相應的物業(yè)服務合同責任。

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