為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

論現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理

理論上的物業(yè)管理與現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理總是有很多不同，但做為現(xiàn)實(shí)的物業(yè)經(jīng)理人卻過多的以理論上的物業(yè)來要求現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)人，其結(jié)果也可想而知的了，有時很多事都可能會背道而馳了。物業(yè)管理體制是要因地制宜，因人而治，因物而理。各個物業(yè)所面臨的物業(yè)狀態(tài)不同，所要求的物業(yè)管理方式也就會隨之不同的了。

一做為一個新起小區(qū)來說呢，從一開始就需要從嚴(yán)而治，不要讓那些違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，以保證從一開始小區(qū)管理就能在一個正規(guī)的渠道上，從一開始就要做好對業(yè)主的引導(dǎo)工作，讓業(yè)主從心底了解物業(yè)管理的內(nèi)涵

二接受一個舊的小區(qū)，就要讓業(yè)主適應(yīng)物業(yè)管理，讓他們了解到物業(yè)管理給他帶來的好與沒有物業(yè)管理，或之前物業(yè)管理之間的差距，讓業(yè)主感到這中間的不同，讓他們從心中去感受物業(yè)管理的優(yōu)越性。

消防設(shè)備、設(shè)施管理

（一）中控室管理制度

中控室是管理、使用消防設(shè)備及發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、指揮滅火的重要部門，是整個會議中心消防安全的心臟，為此特制定以下管理制度規(guī)范其管理：

（1）中控室實(shí)行專人24小時值班制，值班人員不得隨意離開值班室。值班人員要遵守值班崗位職責(zé)，每日做好值班記錄，室內(nèi)衛(wèi)生在交班前清掃一次。

（2）每天檢查消防系統(tǒng)是否正常，有計(jì)劃地清點(diǎn)各種消防設(shè)備是否完好，填寫消防系統(tǒng)的檢測登記表，每月隨部門工作總結(jié)上報(bào)。

（3）出現(xiàn)報(bào)警信號，立即檢查信號的真假，經(jīng)核實(shí)后予以處理。

（4）消防專職值班員負(fù)責(zé)對會議中心內(nèi)消防設(shè)施進(jìn)行巡檢和管理，發(fā)現(xiàn)丟失和損壞立即報(bào)告。

（5）值班室內(nèi)禁止吸煙，杜絕一切火種，嚴(yán)禁存放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。

（6）中控室內(nèi)的電話屬專用報(bào)警聯(lián)系電話，任何人不得占用，影響消防聯(lián)絡(luò)。

（7）中控室內(nèi)應(yīng)配備手持滅火器材、消防扳手、消防斧、消防頭盔、強(qiáng)光手電等消防器具。

（二）中控室設(shè)備報(bào)警處理程序

（1）電梯控制盤報(bào)警顯示：接報(bào)警后，通過電梯報(bào)警電話安慰被困人員，并用對講機(jī)或電話通知電梯工或保安人員到場檢查、解救、搶修。

（2）如遇消防控制屏報(bào)警，應(yīng)立即用電腦顯示器查出報(bào)警的具體位置，并通知領(lǐng)班或就近保安員到現(xiàn)場查看，同時做好簡要記錄。如屬火警應(yīng)以最快的速度通知當(dāng)值保安部主管（夜值經(jīng)理），并按對火警報(bào)警的處理規(guī)范處理；如屬誤報(bào)應(yīng)復(fù)位，若不能復(fù)位應(yīng)通知工程部人員到場維修。對所有報(bào)警及處理過程都應(yīng)詳細(xì)記錄在《中控室值班記錄表》上。

（三）消防設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)范

（1）中控室保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備24小時運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往、觀察，確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員，并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。

（2）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時，中控室值班人員應(yīng)及時通知工程部進(jìn)行維修處理。

（3）當(dāng)值保安員要負(fù)責(zé)中控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。

（4）工程部弱電專業(yè)人員要對消防設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。

（5）工程部和安保部每月定期對會議中心消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。

（6）消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)，應(yīng)由工程部書面通知安保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保會議中心消防安全

（四）中控室安全管理制度

（1）值班員要認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，熟練掌握消防設(shè)施情況和緊急情況的處理辦法。

（2）值班員要堅(jiān)守崗位，密切監(jiān)視消防主機(jī)機(jī)號和電視屏幕，發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號或可疑情況立即按規(guī)定的程序妥善處理。

（3）除值班人員及工程部維修人員，嚴(yán)格禁止其他人員按動各種鍵鈕。

（4）對儀器設(shè)備經(jīng)常進(jìn)行擦拭，值班員下班前必須搞好室內(nèi)衛(wèi)生方可交班。

（5）嚴(yán)格交接班制度，交班時工作情況必須交接清楚，接班人未到前上班人不得調(diào)動，嚴(yán)禁空崗。

（6）室內(nèi)禁止會客，無關(guān)人員不得進(jìn)入中控室，中控室內(nèi)不得打私人電話。

（7）室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

（五）消防安全疏散標(biāo)識管理制度

（1）每班巡樓保安員負(fù)責(zé)巡查樓層中疏散通道、安全出口，保持暢通，如發(fā)現(xiàn)雜物阻塞通道，應(yīng)立即通知相應(yīng)單位清理。

（2）每班中控室人員對樓層的疏散標(biāo)志進(jìn)行檢查，如出口指示燈等，如發(fā)現(xiàn)疏散標(biāo)志出現(xiàn)故障或損壞，應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修。

（3）工程部維修人員接到安保部報(bào)修后，應(yīng)及時進(jìn)行維修，并將維修后的結(jié)果反饋到安保部。

（4）安保部中控室人員負(fù)責(zé)整改情況的跟進(jìn)工作。

（六）消防設(shè)備設(shè)施的測試、檢查制度

（1）安保部中控室人員負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的檢測及消防設(shè)施的清潔維保。

（2）中控室人員必須按照消防系統(tǒng)檢測、清潔維保的計(jì)劃，定期對系統(tǒng)進(jìn)行檢測，及時發(fā)現(xiàn)問題并予以解決，確保系統(tǒng)正常。

（3）每次檢測結(jié)果都應(yīng)詳細(xì)做好記錄，并認(rèn)真填寫“消防設(shè)備設(shè)施測試結(jié)果登記表”每月以書面形式報(bào)告工程部經(jīng)理。

（4）檢測完后如有問題，要填寫“消防整改通知單”，工程部解決，解決完畢，中控室的人員要進(jìn)行復(fù)查。

（5）樓層消防設(shè)施（消防栓、報(bào)警器、煙感、噴淋頭、消防廣播、正壓送風(fēng)口等）由中控室人員負(fù)責(zé)每天巡查，并在《中控室登記表》上做好記錄如有問題要報(bào)告工程部解決。

（七）消防監(jiān)控中心操作規(guī)程

（1）嚴(yán)格遵守保密制度，不得向無關(guān)人員泄露監(jiān)控內(nèi)容。

（2）密切注意消防控制屏以及監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號或可疑情況應(yīng)及時按規(guī)定程序處理。

①如遇電梯故障困人，應(yīng)立即接通電梯通話器安慰客人。通話時要禮貌，聲調(diào)自然、音量適中，并詢問被困人員健康情況，告訴客人我們已經(jīng)知道有人被困，不要試圖扒開梯門；同時以最快的速度通知電梯維修人員或電梯工、安保部領(lǐng)班（經(jīng)理或主管）以及客房服務(wù)部。故障排除后應(yīng)將受困時間、故障原因、樓層及處理情況記錄在《中控室值班記錄表》上。如發(fā)現(xiàn)客人用客梯搬運(yùn)貨物時，應(yīng)有禮貌的進(jìn)行勸阻，在勸說無效的情況下立即通知就近保安或前臺人員對其說明會議中心的有關(guān)規(guī)定，讓其從貨梯搬出。

②如遇消防控制屏報(bào)警，應(yīng)立即用電腦顯示器查出報(bào)警的具體位置，并通知領(lǐng)班或就近保安到現(xiàn)場查看，同時做好簡要記錄。如屬火警，應(yīng)以最快的速度當(dāng)值安保部主管（經(jīng)理），并按對火警的處理規(guī)范處理；如屬誤報(bào)應(yīng)復(fù)位，若不能復(fù)位應(yīng)通知工程部人員到場檢查維修，對所有報(bào)警及處理過程都應(yīng)記錄在《中控室值班記錄表》上。

③如發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)控或錄相，并讓班長和就近保安員控制和處理；如客人要求查看錄相，須由安保部主管（經(jīng)理）報(bào)總辦主任批準(zhǔn)同意，同時應(yīng)記錄中止錄相時段。突發(fā)事件的錄相資料必須封存?zhèn)洳椤?/p>

（3）熟悉監(jiān)控設(shè)備的性能并能熟練操作，保持?jǐn)z像鏡頭的最佳角度，如發(fā)現(xiàn)角度偏移，要立即通知就近保安到現(xiàn)場矯正。如因供電導(dǎo)致錄相中止，應(yīng)保持鎮(zhèn)定迅速報(bào)告主管（經(jīng)理），組織保安加強(qiáng)防范，同時通知工程部并保持通訊暢通，恢復(fù)供電后繼續(xù)錄相。對斷電及恢復(fù)時間要做詳細(xì)記錄，查明緣由。嚴(yán)禁擅自斷電、中止錄相，嚴(yán)禁擅自啟動報(bào)警系統(tǒng)和利用電腦做與工作無關(guān)的事情。

（4）杜絕閑雜人員進(jìn)入中控室，相關(guān)人員如因工作需要進(jìn)入監(jiān)控室，須經(jīng)主管或經(jīng)理同意并填寫“中控室進(jìn)出登記表”后，方可入內(nèi)。

（5）愛護(hù)中控室的一切設(shè)備設(shè)施，除值班人員及工程部維修人員，嚴(yán)禁其他人員按動各種鍵鈕。注意設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，對儀器設(shè)備經(jīng)常進(jìn)行擦拭、每天交接班前應(yīng)認(rèn)真檢查系統(tǒng)性能是否完好并做好清潔，如發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備故障，應(yīng)立即通知當(dāng)值保安加強(qiáng)防范，同時通知工程部人員維修，事后做好記錄。

（6）按規(guī)定使用錄相帶（設(shè)施），協(xié)助部門資料管理員做好錄相帶的封存保管工作。

（7）值班期間嚴(yán)禁吸煙、吃零食、看報(bào)紙、雜志或占用消防電話接打私人電話及做其他與工作無關(guān)的事。

（8）當(dāng)值人員不得隨意離崗、串崗。

（9）接聽電話時須在鈴聲三響內(nèi)拿起電話說：“你好，中控室”，如系火警應(yīng)問清報(bào)警人姓名、所在樓層及房號，火災(zāi)燃燒的面積、燃燒物的性質(zhì)、有無人員被困等，要求語音清晰、簡潔明了；如系會議中心情況咨詢應(yīng)耐心地回答客人。如自己不能回答的，應(yīng)在充分了解后及時報(bào)告部門主管或聯(lián)系其他部門解答，并盡快反饋給客人。請領(lǐng)班將處理過程詳細(xì)記錄在“值班日志”上。

（10）每日例行消防檢查，巡樓期間發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時反饋給主管并記錄在《中控室值班記錄表》和《巡視記錄表》，并跟進(jìn)處理，每月例行消防月檢查并向消防主管提供書面材料。

（11）未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自增添電器設(shè)備，室內(nèi)消防滅火器要經(jīng)常檢查維護(hù)，保證完好、有效。

（12）嚴(yán)格交接班制度，交接時工作情況必須交接清楚，接班人未到前上班人不得離開。

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