為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

論物業(yè)管理的創(chuàng)新規(guī)律

新世紀(jì)的到來，是一個(gè)偉大的歷 史性的轉(zhuǎn)折，是一個(gè)百業(yè)競發(fā)，萬物 爭先的時(shí)代。跨人二十一世紀(jì)，面對(duì) 各行各業(yè)的蓬勃發(fā)展，面對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì) 時(shí)代的來臨，作為中國新興行業(yè)之一 的物業(yè)管理業(yè)將以怎樣的姿態(tài)和面 貌面對(duì)競爭，迎接挑戰(zhàn)，應(yīng)是每一位 從業(yè)者關(guān)心和值得認(rèn)真思考的大問 題。本文擬通過回顧物業(yè)管理發(fā)展歷 史，綜觀現(xiàn)實(shí)狀況來分析探討在物業(yè) 管理中取得競爭力的核心問題—— 創(chuàng)新。

一、物業(yè)管理創(chuàng)新的必然性

人類的進(jìn)步、社會(huì)的發(fā)展、科學(xué) 技術(shù)的發(fā)達(dá)，都依賴于人們不斷地進(jìn) 行創(chuàng)新活動(dòng)。在向知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)邁進(jìn) 過程中，社會(huì)競爭日益加劇，創(chuàng)新更 成了公司和經(jīng)濟(jì)體成功的基礎(chǔ)。也就 是說，競爭中的贏家正是那些最先認(rèn) 識(shí)到新思想新觀念并付諸實(shí)踐的 人。物業(yè)管理從其產(chǎn)生之日起就深深 地帶上了創(chuàng)新的烙印。

（一）物業(yè)管理的產(chǎn)生是創(chuàng)新的 結(jié)果所謂創(chuàng)新，簡單地講就是創(chuàng)造與 革新的合稱，是指新構(gòu)想、新觀念的 產(chǎn)生及對(duì)新構(gòu)想、新觀念的運(yùn)用。具 體來說，是指人們?cè)趦?yōu)化自身素質(zhì)和周圍環(huán)境的 基礎(chǔ)上憑借多樣化的創(chuàng)造性思維，對(duì)所從事的各 項(xiàng)工作進(jìn)行不斷改革、更新和完善的過程。 當(dāng)那位奧克維姬。希爾（Octavia Hill）女士制 定規(guī)章制度，采取有效措施加強(qiáng)對(duì)其名下出租物 業(yè)的管理時(shí)，也許僅僅是為了增加其物業(yè)的經(jīng)濟(jì) 效益。但隨著這種新思想、新方法的廣泛擴(kuò)散，其 重要性、價(jià)值性日益為廣大業(yè)主和政府有關(guān)部門 所重視，從而被逐漸推廣于世界各國，并不斷發(fā)展 成熟。當(dāng)今，作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分 的物業(yè)管理對(duì)提高物業(yè)價(jià)值，改善人們工作生活 環(huán)境，促進(jìn)城市管理，起著巨大的作用。而物業(yè)管 理在我國內(nèi)地的產(chǎn)生發(fā)展，同樣也離不開一批有 著創(chuàng)新意識(shí)的先驅(qū)們。1981年初春，面對(duì)改革開 放的逐步深化，針對(duì)房地產(chǎn)市場的客觀 需要，在深圳房地產(chǎn)公司的支持下，彭武 錦等五位同志籌劃組建了全國第一家經(jīng) 營涉外商品房產(chǎn)的專業(yè)管理公司——深 圳市物業(yè)管理公司。之后，他們敢于破除 舊的傳統(tǒng)觀念，勇于開拓創(chuàng)新，借鑒香港 的屋村管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合深圳實(shí)際加以繼 承和發(fā)展，研究確定了新的商品房產(chǎn)管 理模式——物業(yè)管理，為我國物業(yè)管理 的發(fā)展邁出了第一步。 可見，無論從國外還是國內(nèi)物業(yè)管 理的起源來看，物業(yè)管理這一模式的新 穎性、變革性、價(jià)值性、先進(jìn)性都具有鮮 明的創(chuàng)新成果的特征。正因?yàn)槠涫窃诶^ 承中的新發(fā)展——創(chuàng)新的結(jié)果，因此具 有無可比擬的優(yōu)越性、強(qiáng)大的生命力。據(jù) 統(tǒng)計(jì)，1998年底我國內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè) 已由1981年初春的一家發(fā)展到了 12000余家，從業(yè)人員由初創(chuàng)時(shí)的五人 發(fā)展到150萬人之眾。

（二）創(chuàng)新是物業(yè)管理發(fā)展的推動(dòng)力創(chuàng)新有別于創(chuàng)造，也與發(fā)明不同。后 二者指的是新構(gòu)想、新觀念、新產(chǎn)品或新 經(jīng)營方式的產(chǎn)生、初次出現(xiàn)，但就創(chuàng)新而 言，那僅是個(gè)開始。創(chuàng)新應(yīng)該是一個(gè)產(chǎn)生 新事物，并將其引人社會(huì)經(jīng)濟(jì)中付諸于 實(shí)踐，從而給經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)進(jìn)步帶來較 大影響和變革的過程。 物業(yè)管理在我國內(nèi)地產(chǎn)生的初衷只是為了解 決涉外商品房產(chǎn)管理中遇到的新情況新問題，但 隨著住房制度改革步伐的加快，房地產(chǎn)市場的發(fā) 展，這種管理模式得到廣泛擴(kuò)散，其價(jià)值日益為開 發(fā)商、政府有關(guān)部門和廣大業(yè)主所認(rèn)知。在政府 大力引導(dǎo)、支持和開發(fā)建設(shè)單位全力參與、配合下 物業(yè)管理逐漸在新建小區(qū)開展起來，在新建住宅 小區(qū)建立起了物業(yè)管理新體制。面對(duì)物業(yè)管理在 新建物業(yè)中取得的成功，業(yè)者們并未就此止步，而 是將物業(yè)管理推向更廣闊的天地——城市舊區(qū)物 業(yè)，以傳統(tǒng)房管體制的轉(zhuǎn)換為契機(jī)，大力推進(jìn)物業(yè) 管理的發(fā)展。雖然，在城市舊區(qū)推行物業(yè)管理困 難重重，進(jìn)展緩慢，但正是由于政府大力支持、業(yè) 主積極配合和從業(yè)者們的不斷開拓創(chuàng)新，物業(yè)管 理觀念逐漸深人人心，為物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展 打予基礎(chǔ)。創(chuàng)新對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)不僅表現(xiàn)在管 理物業(yè)面的不斷擴(kuò)大，而且推動(dòng)著其運(yùn)行機(jī)制的 不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè) 產(chǎn)權(quán)商品化、多元化的普及和深人，早期的誰建誰 管或誰建誰委托的物業(yè)管理運(yùn)行模式已不符合市 場規(guī)律的要求，開始阻礙物業(yè)管理市場的健康發(fā) 展。在政府的積極支持和推動(dòng)下，物業(yè)管理者們 創(chuàng)造性地將招投標(biāo)競爭機(jī)制引入物業(yè)管理，把管 理的主動(dòng)權(quán)還給業(yè)主，由業(yè)主委托管理，從而為物 業(yè)管理走向成熟開辟了新的道路。1999年初夏， 以“推進(jìn)競爭、規(guī)范行為”為主題的全國物業(yè)管理 工作會(huì)議，正是在政府的引導(dǎo)下加速這種新運(yùn)行 機(jī)制擴(kuò)散、推動(dòng)物業(yè)管理工作健康發(fā)展的一次盛 會(huì)。我們相信只要物業(yè)管理者不斷創(chuàng)新，政府積 極支持，開發(fā)商全力配合，物業(yè)管理一定會(huì)取得更 大發(fā)展。

（三）創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證創(chuàng)新的道路是成功的道路。在激烈的市場競 爭中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀念”、 “老框框”，不斷地創(chuàng)造、應(yīng)用先進(jìn)的思想、科學(xué)的 方法、新穎的技術(shù)改造企業(yè)，才能在不利條件和逆 境中爭得生存和發(fā)展空間。一項(xiàng)事業(yè)唯有所有參 與者銳意進(jìn)取，不斷創(chuàng)新，才能充滿生機(jī)和活力， 不斷蓬勃發(fā)展。 物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風(fēng)風(fēng)雨雨近二十年， 物業(yè)管理市場也已初步形成，但我們應(yīng)看到二十 一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。其主要表 現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中， 社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有 普遍確立和完善；運(yùn)行機(jī)制上，市場競爭機(jī)制尚未 全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重地存 在；市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員 會(huì)的主體地位；法律體系尚待完善；物業(yè)管理企業(yè) 與政府有關(guān)職能部門關(guān)系有待進(jìn)一步理順；城市 舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等。面對(duì)這些困 難，唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展，唯有開拓才能求進(jìn)取。 21世紀(jì)是創(chuàng)新的世紀(jì)，創(chuàng)新將在社會(huì)生活、生產(chǎn)、 經(jīng)營、管理活動(dòng)中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管 理必須順應(yīng)這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引 導(dǎo)、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動(dòng)我國 物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。

二、物業(yè)管理創(chuàng)新的內(nèi)容

一般認(rèn)為創(chuàng)新是技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng) 新相互作用，相互促進(jìn)的結(jié)果，是指不斷創(chuàng)造、應(yīng) 用先進(jìn)的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)，將過時(shí) 落后的東西取而代之，借以達(dá)到更高目標(biāo)的一系 列創(chuàng)造活動(dòng)。因而創(chuàng)新的內(nèi)容十分廣泛，但對(duì)物 業(yè)管理創(chuàng)新而言，筆者以為大體可分為觀念創(chuàng)新、 經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，它們之間既相互獨(dú)立，又水 乳交融。

（一）觀念創(chuàng)新思想解放是社會(huì)變革的前提，觀念創(chuàng)新是一 切創(chuàng)新的先導(dǎo)，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。物 業(yè)管理在國內(nèi)作為一新事物，本身就要求我們用 新眼光、新立場去看待它，用新思維新方式去研究 它。但在現(xiàn)實(shí)中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢(shì)的 局限，人們對(duì)物業(yè)管理卻沒有全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)物業(yè) 管理企業(yè)沒有準(zhǔn)確的定位，使物業(yè)管理面臨重重 困難。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解 放思想，這不僅是對(duì)物業(yè)管理者而言，政府有關(guān)領(lǐng) 導(dǎo)、職能部門、廣大業(yè)主、開發(fā)商更應(yīng)如此。只有 思想上深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而 不是行政行為，更不是個(gè)人行為，其活動(dòng)必須符合 和滿足市場規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審 視它，用新觀念去理解、研究它。

（二）經(jīng)營創(chuàng)新經(jīng)營創(chuàng)新是指通過觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新而形 成的企業(yè)發(fā)展的新生產(chǎn)力，變?yōu)樯鐣?huì)、市場、業(yè)主 所接受的新商品和新的信譽(yù)。這種轉(zhuǎn)變的實(shí)現(xiàn)， 可以說是標(biāo)志著企業(yè)總體創(chuàng)新的成功。2000年是 物業(yè)管理“競爭年”，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理者，只有 始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中，不斷創(chuàng)造出新 的企業(yè)產(chǎn)品、新的服務(wù)項(xiàng)目、新的消費(fèi)者，才能在 競爭中立于不敗之地，這既是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新 的目的，又是企業(yè)的社會(huì)使命——推動(dòng)物業(yè)管理 的發(fā)展。 物業(yè)管理經(jīng)營創(chuàng)新的表現(xiàn)，一是將物業(yè)管理 視作一種企業(yè)的經(jīng)營行為，在整個(gè)活動(dòng)中要努力 發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機(jī)會(huì)，主動(dòng)開 拓新的市場：二是在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需 求把握市場的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng) 目引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)；三是在人才使用上要善于發(fā)現(xiàn) 新人、培養(yǎng)新人、提拔新人；四是根據(jù)市場發(fā)展的 客觀需要設(shè)置靈活的組織管理形式；五是創(chuàng)造良 好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵(lì)提出新點(diǎn)子、新門道。

（三）管理創(chuàng)新管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi) 部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理 制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作 流程，以實(shí)現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運(yùn)行， 從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動(dòng)效率。 美國麻省理工學(xué)院斯隆管理學(xué)院前院長萊斯 特。瑟羅（Lester Thurow）曾指出“管理者的中心 任務(wù)是推進(jìn)組織或社會(huì)的變革……哪里不需要變 革，哪里就不需要管理”。也就是說物業(yè)管理的中 心任務(wù)不應(yīng)該僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，而是 將二者有機(jī)結(jié)合在一起所進(jìn)行的一系列創(chuàng)造性活 功，其核心應(yīng)該是通過協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與 物之間的關(guān)系，來創(chuàng)造一個(gè)人物有機(jī)結(jié)合的環(huán)境， 達(dá)到人流、物流的有序流轉(zhuǎn)。在這個(gè)環(huán)境內(nèi)外有 著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè) 管理者就是要根據(jù)變化的因素，不斷創(chuàng)造出新方 法、新措施來促進(jìn)整個(gè)環(huán)境的優(yōu)化。因此，物業(yè)管 理切忌墨守成規(guī)，真正的物業(yè)管理者應(yīng)該永遠(yuǎn)是 個(gè)創(chuàng)新者。

三、物業(yè)管理創(chuàng)新應(yīng)把握的幾個(gè)問題

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁