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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試課程,全面的了解物業(yè)管理師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
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二、工程質(zhì)量保修
在物業(yè)竣工驗(yàn)收后,工程進(jìn)入質(zhì)量保修期。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分:一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關(guān)工作,主要是向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修,跟蹤并督促完成。業(yè)主產(chǎn)權(quán)專有部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求,在實(shí)際管理中,業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。
三、前期溝通協(xié)調(diào)
物業(yè)管理是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè),物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的單位、部門也較多。其中,直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等;相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān)部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項(xiàng)目之間的相互關(guān)系,確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容,建立溝通協(xié)調(diào)的渠道。通過溝通協(xié)調(diào)建立的良好合作支持關(guān)系,不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開展,也為后期的正常管理打下良好的基礎(chǔ)。
四、前期物業(yè)管理的特點(diǎn)
(1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見,前期物業(yè)管理的許多工作,2012年物業(yè)管理師報(bào)考條件尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)。
(2)前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此,前期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程。
(3)新建物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備往往會(huì)因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計(jì)配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來,造成物業(yè)使用功能的不正常,甚至可能會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)停水停電、電梯運(yùn)行不平穩(wěn)、空調(diào)時(shí)冷時(shí)熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)施設(shè)備需要經(jīng)過一個(gè)自然磨合期和對(duì)遺留問題的處理過程,才能逐步進(jìn)入平穩(wěn)的正常運(yùn)行狀態(tài),因此,此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)。
(4)經(jīng)營虧損。在前期物業(yè)管理階段,需要投入較大人力、財(cái)力、物力等資源,管理成本相對(duì)較高。但與此同時(shí),物業(yè)空置率卻較高,管理費(fèi)收繳率低。因此,前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。
復(fù)習(xí)思考題
1.早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么?它們之間有哪些主要區(qū)別?
2.早期介入的作用是什么?
3.早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容?
4.物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作有哪些主要內(nèi)容?
5.前期物業(yè)管理的特點(diǎn)是什么?
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