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探索物業(yè)服務(wù)多種經(jīng)營模式

當(dāng)前，面對行業(yè)困境，積極開展多種經(jīng)營，不斷創(chuàng)新贏利模式，創(chuàng)造新的贏利點，增加經(jīng)營收入，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的共識。不過，每個小區(qū)的情況不一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何探索一種適合本企業(yè)和所管小區(qū)實際情況的多種經(jīng)營模式呢？筆者結(jié)合自身工作實踐對這一問題進行探討。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)多種經(jīng)營的方式

一、從經(jīng)營原理的角度看，經(jīng)營的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各類資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實現(xiàn)多種經(jīng)營方式，可以從自身現(xiàn)有的兩種資源著手。

1.整合自身技術(shù)、技能資源，通過產(chǎn)業(yè)化發(fā)展獲取利潤。

為了避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤的外溢和流失，有實力、有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以成立電梯維保機構(gòu)、清潔服務(wù)機構(gòu)、綠化服務(wù)機構(gòu)、機電管理機構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，另一方面，合法參與專業(yè)市場競爭，外拓專業(yè)服務(wù)市場，為企業(yè)獲得更多利潤。不少早期大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都采取了這種盈利模式。

同樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用自身的資源優(yōu)勢，向房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的上游和下游延伸業(yè)務(wù)，從而達到整合經(jīng)營、獲取利潤的目的。例如許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測量、地價評估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)都有所作為。

2.利用所服務(wù)樓宇及業(yè)主資源，獲取附加利潤。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項目而具有獨特的社區(qū)經(jīng)營資源。其多種經(jīng)營便可以利用這些資源，開展多種社區(qū)經(jīng)營活動，為企業(yè)獲取附加利潤。如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)引入家電維修機構(gòu)、家政服務(wù)機構(gòu)、垃圾回收機構(gòu)等社會服務(wù)機構(gòu)，以管理處為中心，在這個社區(qū)平臺上，從這些服務(wù)機構(gòu)的整合和經(jīng)營中獲取利潤。

富有新意的是，筆者曾聽聞深圳某物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用自己平時工作中所掌握的業(yè)主資料，開展了婚介和旅游“業(yè)務(wù)”。他們聯(lián)合旅行社精心設(shè)計旅游行程，邀請部分業(yè)主參加，在這個過程中成全了一些有緣之人，也服務(wù)了業(yè)主、獲取了利潤。

二、針對不同業(yè)態(tài)形式的物業(yè)來講，業(yè)主和商戶的需求以及所擁有的資源也不盡相同，所以，對于不同種類的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇不同的方式進行經(jīng)營。

對酒店和寫字樓，除了開展優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，亦可從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營，如餐飲經(jīng)營、超市經(jīng)營、股票投資、置業(yè)投資等等。另外，物業(yè)本身也需要一些諸如電話、衛(wèi)星會議、商務(wù)活動策劃等專業(yè)化商務(wù)服務(wù)，這無疑也是物業(yè)服務(wù)公司可以開拓的利潤點。這也符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢，同時還可以促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)與國際接軌的進程。

在進行商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施提供一些委托、代辦服務(wù)，以獲取利潤。

當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)營，對企業(yè)提出了更高的要求，唯其提高自身的專業(yè)科技水平，改善服務(wù)態(tài)度，才能獲利，同時得到業(yè)主（商戶）的肯定，實現(xiàn)名利雙收。

三、從具體項目上講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營方式大致有以下幾類：

商業(yè)餐飲類——便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場、茶室、特色餐館、咖啡廳；

生活服務(wù)類——干洗店、服裝加工點、美容美發(fā)、代聘家教、洗車、食品配送等；

文化娛樂類——書店、音像店、報刊亭、打字復(fù)印、健身房、活動室；

醫(yī)療教育類——社區(qū)醫(yī)療門診、幼兒園、老年學(xué)校、托兒所；

商務(wù)類——商務(wù)中心，代購車、船、機票，代辦住戶委托事項；

房地產(chǎn)中介類——代辦房屋買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，室內(nèi)裝飾、裝修；

家政類——代請保姆、看護病人、訂送報紙、上門清潔、代理購物；

金融類——與有關(guān)部門合作開辦銀行分理處；

環(huán)保物資回收類——物資回收站、舊報紙書刊回收銷售。

在項目的選擇和組合上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需根據(jù)自身管理物業(yè)的特點和需求考慮，并且要遵循方便住戶、用戶滿意、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則

物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前開展多種經(jīng)營應(yīng)優(yōu)先選擇的幾種經(jīng)營項目

1.家居裝修裝飾行業(yè)。

隨著我國城市化進程的加快，居民生活水平不斷提高，家裝行業(yè)發(fā)展迅猛，蘊藏著巨大的市場商機。物業(yè)管理行業(yè)與裝修行業(yè)有著天然的緊密聯(lián)系，參與這項服務(wù)有其天然的資源優(yōu)勢，具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進行經(jīng)營。

2.立體化停車場建設(shè)。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，汽車進入家庭趨勢明顯，中國人多地少的客觀條件，使“立體化”停車場成為朝陽產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)天然的擁有龐大的客戶資源，易于介入，資源、收費相對有保障。

3.開發(fā)社區(qū)商業(yè)。

有專家提出，城市社區(qū)建設(shè)的加快，社區(qū)商業(yè)存在巨大的需求市場，但目前的社區(qū)商業(yè)配套不足，今后將會有其蓬勃發(fā)展的契機。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)商，加大底商和街鋪的建設(shè)，如社區(qū)購物中心、社區(qū)廣場、鄰里中心等，是今后物業(yè)管理中新的經(jīng)營收入點。

4.發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)。

環(huán)保產(chǎn)業(yè)近年來受到國家大力扶持，也是與物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)系比較緊密的行業(yè)。在生態(tài)環(huán)境日益受到重視的今天，環(huán)保社區(qū)得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區(qū)域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，無疑是一個巨大的市場。同樣可以建立區(qū)域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類處理中心等，也可以實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收。

5.組建區(qū)域性物流配送中心。

物流配送是生活現(xiàn)代化的一個重要標(biāo)志，居民對這種%中大網(wǎng)校%服務(wù)需求也越來越大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要在現(xiàn)有工作構(gòu)架中增加幾個環(huán)節(jié)，即可實現(xiàn)。

6.為社區(qū)提供信息服務(wù)。

在信息轟炸的時代，更多的商家希望進入社區(qū)進行面對面的產(chǎn)品宣傳，尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與為商家宣傳的活動，能夠更好地為住戶提供便利，或者直接向業(yè)主提供其他各類生活服務(wù)信息，獲取應(yīng)得利益，何樂而不為？

7.走國際化道路，開展社區(qū)旅游服務(wù)。

社區(qū)旅游吸引著人們和境外游客的目光，社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活（住宿）等方式中蘊藏著巨大商機。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全可以和旅行社合作，組織游客到社區(qū)參觀或做客，使業(yè)主、游客和自身企業(yè)各自取得收益。同時，也可以和旅行社合作，組織本社區(qū)居民到其他地方旅游，并從中賺取一定的利潤。

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