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延期交房違約金不能抵物業(yè)費(fèi)

問(wèn)：我與開(kāi)發(fā)商在2004年9月簽訂了一份購(gòu)房合同，交房時(shí)間為2006年2月16日。合同上注明如逾期交房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付違約金。后來(lái)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有如期交房，直到今年5月才通知我辦理入住手續(xù)。

最近，我向開(kāi)發(fā)商提出支付違約金后，開(kāi)發(fā)商稱違約金可折抵物業(yè)管理費(fèi)，并許諾自入住后可免收兩年物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商的這種做法是否合法？法律在此方面有何規(guī)定？

答：這種做法是不合法的。

首先，物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相抵。物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的合同主體。從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”不能相互抵消。

其次，對(duì)于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議?！逗贤ā返?4條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。”也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人———購(gòu)房人同意。

而且在司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人———物業(yè)管理公司的同意。

第三，折抵一年以上物業(yè)管理費(fèi)也是違法的。

相關(guān)文件規(guī)定，物業(yè)在收取管理費(fèi)時(shí)，不得一次性預(yù)收多年物業(yè)管理費(fèi)。而開(kāi)發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。所以這種做法是違法的。

最后，用物業(yè)管理費(fèi)折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)利。所以提醒消費(fèi)者，在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存與開(kāi)發(fā)商逾期交房相關(guān)的書(shū)面違約證據(jù)，以便在日后進(jìn)一步處理該問(wèn)題時(shí)能得到法律保護(hù)

物業(yè)維修項(xiàng)目質(zhì)量保修包含哪些內(nèi)容

「專案簡(jiǎn)介」

某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主，因其住房逢雨便漏。經(jīng)物業(yè)公司維修后不久，在下雨天仍舊漏水。馮某再次報(bào)修，物業(yè)公司答復(fù)說(shuō)該物業(yè)維修項(xiàng)目不負(fù)責(zé)保修，若要繼續(xù)維修應(yīng)支付維修費(fèi)用。

「分析解答」

滬房地物（1997）954號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定，物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個(gè)月。修復(fù)項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中，疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。因此，本案中物業(yè)公司不能向馮某收取維修費(fèi)。

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