2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

國(guó)外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況

我國(guó)開展物業(yè)管理活動(dòng)的20多年時(shí)間里，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理主管部門、物業(yè)管理企業(yè)，以及房地產(chǎn)方面的專家、學(xué)者，與國(guó)外同行進(jìn)行了廣泛的交流和研討。內(nèi)容包括住房情況與政策、物業(yè)管理方式與機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員的資格與培訓(xùn)、物業(yè)管理制度與活動(dòng)規(guī)范等各個(gè)方面。這些交流與研討成果對(duì)于完善我國(guó)物業(yè)管理法制的建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)的廣泛開展和不斷深化，具有重要的借鑒意義。

第一節(jié)　英國(guó)物業(yè)管理

一、住房建設(shè)和分配制度

在20世紀(jì)初，大約90%的英國(guó)人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀(jì)80年代，英國(guó)推行住房制度改革，將國(guó)有住房出售給租戶，還有一些半官方的機(jī)構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，

還有一些經(jīng)濟(jì)條件好的英國(guó)人直接從私人開發(fā)商手中購(gòu)買房屋，但這個(gè)比例不高，大約占5%左右。從1980年到現(xiàn)在，英國(guó)各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個(gè)人，70%的英國(guó)人擁有了自己的住房，

其中在英格蘭這一比例達(dá)70%，威爾士達(dá)到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項(xiàng)調(diào)查表明，90%的英國(guó)人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個(gè)人，價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進(jìn)了住房制度的改革。

比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個(gè)人時(shí)價(jià)格為169975英鎊，而購(gòu)買者再次出售時(shí)價(jià)格可達(dá)207246英鎊，差價(jià)達(dá)4萬英鎊。我國(guó)從20世紀(jì)90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國(guó)模式。

二、物業(yè)管理類型

英國(guó)房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我國(guó)差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運(yùn)行、維修和改造等。

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費(fèi)用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡(jiǎn)單，因?yàn)榇蟛糠秩胱≡讵?dú)立式別墅或聯(lián)排別墅里，別墅之問的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護(hù)管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅(Council　Tax)，

一套別墅(建筑面積200m2左右)一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當(dāng)于一般職工工資(年工資36000英鎊)的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)。

當(dāng)然，業(yè)主也可以自己做一些零星維修的活兒，因?yàn)樵谟?guó)，水、電零星維修的人工費(fèi)是非常貴的，基本上是每半小時(shí)50英鎊。由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡(jiǎn)單，社區(qū)關(guān)系也非常簡(jiǎn)單，很少會(huì)產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

除了別墅外，還有少量的入住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不像我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時(shí)，會(huì)制定一個(gè)公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費(fèi)，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購(gòu)房人要對(duì)此予以認(rèn)可。

業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)一般也采用酬金制，每年預(yù)定一個(gè)固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然，賬目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的賬目，業(yè)主可隨時(shí)隨地到稅務(wù)部門去查詢。

對(duì)于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會(huì)去選擇一個(gè)公司，而是直接選擇一個(gè)房屋經(jīng)理，負(fù)責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對(duì)業(yè)主來講會(huì)節(jié)約一些費(fèi)用。

關(guān)于業(yè)主的決策機(jī)制問題，是通過召開業(yè)主大會(huì)來決定重大事務(wù)。如對(duì)樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。

若全體業(yè)主達(dá)不成一致意見，則任何一個(gè)業(yè)主都可以向政府主管部門申請(qǐng)政府裁決，政府主管部門接到申請(qǐng)后，可以實(shí)地勘察，認(rèn)為房屋存在安全隱患必須維修的，

會(huì)責(zé)令全體業(yè)主限期達(dá)成一致意見，達(dá)不成一致意見的，政府部門會(huì)組織專業(yè)單位維修，維修費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偅⒃诰S修費(fèi)用的基礎(chǔ)上加收30%，此舉在于督促業(yè)主自行達(dá)成一致意見。

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