為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的必要性

(一)物業(yè)管理企業(yè)具備的籌資自主權(quán)

我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制改革的中心環(huán)節(jié)是增強物業(yè)管理企業(yè)活力，使物業(yè)管理企業(yè)具有以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的能力，真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的獨立的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理企業(yè)不僅要能自我約束、自我積累，而且要能自籌資金，這樣才能自我發(fā)展。自籌資金、自負(fù)盈虧是財務(wù)收支權(quán)的基本內(nèi)容，是物業(yè)管理企業(yè)是否具有經(jīng)營管理自主權(quán)的關(guān)鍵所在。資金籌集和資金分配是物業(yè)管理企業(yè)資金運動的起點和終點。如果對于資金運動的兩端，企業(yè)不能自主，就難以真正做到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展。資金籌集是物業(yè)管理企業(yè)資金運動的初始階段，把握這個階段，企業(yè)才有可能掌握資金運動的自主權(quán)，而且只有自籌資金，才能真正做到自負(fù)盈虧，否則只能是不負(fù)盈虧，或者是負(fù)盈不負(fù)虧。盡管物業(yè)管理業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，生產(chǎn)的是無形產(chǎn)品，但服務(wù)同樣是商品。物業(yè)管理企業(yè)通過開辟多種渠道，因地制宜、因勢利導(dǎo)地開展多種經(jīng)營來自籌資金，不僅能適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營管理中物業(yè)的日常維修養(yǎng)護(hù)和更新改造的資金需要，及時供應(yīng)資金，而且能提高企業(yè)技術(shù)水平和經(jīng)營管理服務(wù)水平，有利于增強企業(yè)活力，增強企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

(二)挖掘企業(yè)和社會的資金潛力

物業(yè)管理的發(fā)展對資金的需要是經(jīng)常的。與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套，與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接，就必須要大力發(fā)展社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理。而物業(yè)管理要發(fā)展，就離不開資金，其對資金的需求是經(jīng)常的、多方面的。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的經(jīng)營策略，充分挖掘自我積累、社會投資的潛力，來解決企業(yè)資金不足的矛盾。過去由財政包物業(yè)管理的資金供應(yīng)，財政補貼撥款又往往是無償使用的，致使物業(yè)管理一方面資金利用率不高，另一方面管理經(jīng)費不夠。沒有激勵機制，管理工作不到位，產(chǎn)生了設(shè)備殘缺不全、管道不能、房屋失修失養(yǎng)等一系列問題，形成惡性循環(huán)。而大規(guī)模的住宅建設(shè)，必然要求物業(yè)管理企業(yè)擴大經(jīng)營管理規(guī)模，物業(yè)管理的微利性質(zhì)又要求企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益。所謂規(guī)模經(jīng)濟就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到經(jīng)濟規(guī)模，此時產(chǎn)品的單位成本最低。這就迫使物業(yè)管理企業(yè)要發(fā)展成為跨地區(qū)經(jīng)營的集團(tuán)性企業(yè)。這一切所需要的資金，若全部由財政解決，勢必超過財政承受力，既造成財政資金的緊張，又難以滿足企業(yè)的資金需要。因此，物業(yè)管理企業(yè)要實現(xiàn)“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的經(jīng)營策略，就必須充分動員企業(yè)內(nèi)部資源，并向社會籌集資金，從而緩解物業(yè)管理企業(yè)資金緊張不足狀況，提高資金利用效果。

(三)資金橫向流動

作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，必然推動物業(yè)管理的發(fā)展，從而把物業(yè)管理推入市場。正在興起和發(fā)展的物業(yè)管理市場，為物業(yè)管理企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營提供了條件。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，部門地區(qū)的“條條”、“塊塊”分割狀況已經(jīng)開始打破，這使物業(yè)管理跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的橫向經(jīng)濟聯(lián)合成為可能。這樣就有橫向資金流動問題。橫向資金流動的方式多種多樣，其中多種形式的物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)營，不同企業(yè)的相互投資則是橫向經(jīng)濟聯(lián)合的主要方式。經(jīng)濟聯(lián)合通常是在勞動力、技術(shù)、資金、管理方面各取所長，發(fā)揮優(yōu)勢；而聯(lián)合投資、聯(lián)合經(jīng)營則是經(jīng)濟聯(lián)合的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)相互投資，即是橫向經(jīng)濟聯(lián)合的例子。這種橫向經(jīng)濟聯(lián)合帶來的橫向資金運動，突破了原來單一的資金供應(yīng)體制，為物業(yè)管理企業(yè)在更廣泛的范圍內(nèi)籌集運轉(zhuǎn)開辟道路。2012年物業(yè)管理師報考條件

(四)外來資金和社會閑散資金

隨著住宅商品化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場中消費環(huán)節(jié)中的三級市場——物業(yè)管理市場的興起和發(fā)展，香港、臺灣、新加坡等許多企業(yè)正在中國大陸開辦設(shè)立了獨資、合資和合作經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，為中國大陸物業(yè)管理企業(yè)籌集資金提供了可靠的來源。此外，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活水平有了顯著的提高。財政收入中一部分暫時不用的預(yù)算外資金和居民儲蓄是一筆數(shù)額十分可觀的資金，可以作為物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的重要來源。再者，城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，為物業(yè)管理企業(yè)的合理收費提供了保證，使多種有償服務(wù)收費這一籌資渠道得以暢通。

綜上所述，過去那種渠道單一、形式單一、收租不能養(yǎng)房，仍靠政府大量財政撥款和企事業(yè)單位補貼的物業(yè)管理資金供應(yīng)方式，已不能適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，也不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制改革的需要。多層次、多渠道、多種形式的縱向、橫向的資金流動相結(jié)合的資金供應(yīng)體制，正在逐步形成，物業(yè)管理企業(yè)自籌資金勢在必行。

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