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為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門學(xué)科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料,希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助!
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)
反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo),包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。
(一)供給指標(biāo)
1.存量(Stock,St),指報(bào)告期期末(如第t年或半年、季度、月,下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量,單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上,報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量一報(bào)告期滅失量(St=St-1+NCt-δt);可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。
2.新竣工量(NewCompletions,NCt),指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù),可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積,指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工,達(dá)到人住和使用條件,經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)),可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
3.滅失量(δt),指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
4.空置量(VCt),指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分,可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。2012年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的,是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。
5.空置率(VRt),指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例,VRt=VCt/St。在實(shí)際應(yīng)用中,可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì),包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6.可供租售量(HousesforSale/Rental,HSRt,)指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)??晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟?shù)量一上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt);實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?,所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。
7.房屋施工面積(Houses UnderConstruction,BUCt,),是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。
8.房屋新開工面積(ConstructionStarts,CSt),是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨人報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。
9.平均建設(shè)周期(ConstructionPeriod,CPt),指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上,平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(CPt=BUCt/NCt)。
10.竣工房屋價(jià)值(Value of Buildings Completed,VBCt),指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。
(二)需求指標(biāo)
1.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP):是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家(或地區(qū))所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài),即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。
三種方法分別從不同的方面反映國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成。
2.人口數(shù),是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和,包括常住人口和現(xiàn)有人口。
3.城市家庭人口,指居住在一起,經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。凡計(jì)算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。
4.就業(yè)人員數(shù)量,指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量.
5.就業(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。
6.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率,指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員(扣除使用的農(nóng)村勞動(dòng)力、2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間聘用的離退休人員、港澳臺(tái)及外方人員)、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。
7.城市家庭可支配收入,指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和,即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。
8.城市家庭總支出,指除借貸支出以外的全部家庭支出,包括消費(fèi)性支出、購(gòu)房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。
9.房屋空間使用數(shù)量,指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。
10.商品零售價(jià)格指數(shù),是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。
11.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。
(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)
1.銷售量(HousesSold,HSt),指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中,可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用是實(shí)際銷售面積,指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積,但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同,在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。
2.出租量(Houses Rented,HRt),指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。
3.吸納量(AbsorptionVolume,AVt),指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt=HSt+HRt),單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。
4.吸納率(AbsorptionRate,ARt),指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt),以百分?jǐn)?shù)表示,有季度吸納率、年吸納率等。
5.吸納周期(AbsorptionPeriod,APt),指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度(單位時(shí)間內(nèi)的吸納量)計(jì)算,同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間(APt=HSRt/AVt),單位為年、季度或月,在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。
6.預(yù)售面積,指報(bào)告期末仍未竣工交付使用,但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。
7.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù),包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。理想的價(jià)格指數(shù),應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)。我國(guó)目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),通常基于平均價(jià)格。
8.房地產(chǎn)價(jià)格,指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平,通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì),是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。
9.房地產(chǎn)租金,指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平,通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì),是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。
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