為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試模擬試題，希望對您參加本次考試有所幫助！

注冊物業(yè)管理師考試綜合能力模擬指導(dǎo)

看紐約人如何管理物業(yè)

紐約公寓的管理制度告訴我們，管理公司只能收取該公司管理的公寓物業(yè)管理費的2%至7%筆者在紐約從事物業(yè)管理已有10年。這次回上海，朋友與同事一邊“聲討”本地物業(yè)管理的種種欠缺，一邊要我談?wù)劽绹⒐芾淼闹贫扰c方法。

也許，這就是上海人的脾氣，出了管理費，就要挑不是。以我的看法，上海的物業(yè)管理一年比一年好。不過，我發(fā)現(xiàn)的確有一個關(guān)鍵尚未上軌道，那就是現(xiàn)在的物業(yè)管理公司“吃”了業(yè)主太多的錢！

是不是真的如此，不妨先來了解一下美國公寓的管理制度，然后自己作一個判斷計劃書規(guī)定權(quán)利美國的公寓有兩種，一種叫合作公寓Cooperative，屋主沒有產(chǎn)權(quán)，只有股份，根據(jù)單元大小算出你占有大樓的股份比例。另一種叫共有公寓（Condominium），屋主擁有獨立產(chǎn)權(quán)。有產(chǎn)權(quán)的公寓當然比無產(chǎn)權(quán)的貴。

美國現(xiàn)在蓋的大樓大部分是共有公寓，筆者管理的也是共有公寓，其中有住宅樓，也有商業(yè)樓。因為國內(nèi)目前建造的大樓也是有產(chǎn)權(quán)的公寓（但不同于美國，它沒有地產(chǎn)權(quán)），所以筆者在這里主要介紹美國共有公寓的管理。p筆者對建造大樓一竅不通，但看到建商雇用律師，要花幾乎一年的時間去編寫一本冊子，即“公寓單元出售計劃”，封面有該公寓地址，共有多少單元，總共賣多少錢，誰是建商，建商公司的地址等。這份公寓出售計劃書必須由建商送到州的司法部去審核（每個州有不同的法律）。

實際上，這是一本具有法律性質(zhì)的計劃書，每個公寓的計劃書約有三四百頁，除了大樓的地理位置、面積等簡介之外，全計劃書歸納起來是大樓的結(jié)構(gòu)材料、買賣條例與管理體系三大部分。結(jié)構(gòu)部分除了地基、外墻、門窗、電氣、水喉等大項目要寫清楚之外，內(nèi)部的裝備，例如廚房里的冰箱、爐灶，廁所的馬桶、浴缸的品牌和尺寸、保修期等都要寫明白美國不準賣毛坯房；買賣部分牽涉到許多法律條款，包括建商責(zé)任與風(fēng)險、買賣的手續(xù)、條件、地稅以及買家風(fēng)險，還有單元平面圖等。管理方面有管理費的預(yù)算、業(yè)主委員會的選舉、任期、職責(zé)等。公寓出售之后業(yè)主與建商一旦發(fā)生爭執(zhí)上了法庭，雙方律師都會以公寓銷售計劃書為準則進行辯論，可見這本冊子的重要。

筆者很期待這種公寓銷售計劃書在國內(nèi)各大城市出現(xiàn)，來代替目前那些花花綠綠的紙片，紙上只有詩一般的廣告語，畫一樣的景觀圖。

每本公寓銷售計劃書都有幾百頁，要談的內(nèi)容實在太多。筆者是管物業(yè)的，所以著重談一下公寓管理的篇章。

物業(yè)管理費落到誰的口袋？

當我們接手一個新公寓管理項目時，要做的第一件事是以該公寓的名稱向州政府注冊一家非營利公司，再以此公司去銀行開一個賬戶，業(yè)主交的管理費都存入該帳戶。管理公司管10個公寓就必須有10個公司公寓的賬戶，每一個公寓公司的賬戶必須獨立，管理公寓賬戶上的收入與支出是管理公司的主要工作之一。

美國公寓業(yè)主每月交的費用叫Common Charge，也就是每個業(yè)主要承擔(dān)公寓之內(nèi)公共部分的開支，例如大廳、走廊、樓梯、花園等水電煤消耗的費用，維修費，雇用清潔工、警衛(wèi)的工資等，也有人稱此費用為Maintenance Fee，大致意思是公寓的維持費。這兩種叫法都比“管理費”科學(xué)。因為中國的物業(yè)公司都叫“管理費”，筆者就暫時借用這種稱呼，便于大家理解。

在美國，業(yè)主付多少Common Charge，根據(jù)是業(yè)主擁有的單元占有公共部分的百分比。一般來說，單元付管理費多少是根據(jù)面積大小而定的。單元的層面高低與用途的不同，管理費會有些差別，層面高的單元會多付點，商業(yè)用途的單元也會多付點。

新公寓只要開了盤，每一個單元就要付物業(yè)管理費，沒有賣掉的空房，物業(yè)管理費由建商付，一分錢都不能少。以前看到上海有房產(chǎn)廣告上寫：今天你簽約，免交5年物業(yè)管理費！真有點不可理解。

國內(nèi)物業(yè)管理費是根據(jù)政府的文件規(guī)定范圍而定。而美國的物業(yè)管理費，是由建商預(yù)算而定。公寓等級不同，服務(wù)不同，收費也就不一樣。一年以后，公寓的業(yè)主管理委員會根據(jù)大樓的實際收支作評估，可重新制定收費標準。

筆者研究過美國地產(chǎn)大亨特朗普2002年在紐約聯(lián)合國大廈對面建造的特朗普世界大廈公寓第一年的收支預(yù)算表。這棟大廈共有376個住宅單元，30個儲藏單元，2個商用單元，每年物業(yè)管理費收入是5755089美元。管理費有多少呢？支出部分的第九項：Management Fee，125000美元，這筆費用就是要從特朗普世界大廈公寓的銀行賬戶里提出交給管理公司，這家公司每月可從特朗普世界大廈公寓獲得的管理服務(wù)費只占整個公寓物業(yè)管理費的2.1%.我對紐約幾十幢大樓、公寓的銷售計劃書作過研究，紐約公寓的管理制度告訴我們，管理公司只能收取該公司管理的公寓物業(yè)管理費的2%至7%.讀者自己可以想一想，上海的物業(yè)管理公司拿走的物業(yè)管理費是多了還是少了。

一般來說，公寓小區(qū)，物業(yè)管理費收入多，管理公司收取的管理費比例小，而管理公司對小公寓收取的管理費比例反而高。比如一個物業(yè)管理費年收入10萬元的公寓，管理公司收的管理費可能會達到7%.這是因為麻雀雖小，五臟俱全，管理一棟小樓同樣要履行各種管理條例和職責(zé)。

向業(yè)主收物業(yè)管理費，是由管理公司在每個月底寄發(fā)賬單到每一戶，限定每月初第一個星期把錢支票　交寄到管理公司，由管理公司的財務(wù)人員把它存入該公寓的賬戶。如果業(yè)主沒有按時交納，下個月的賬單上就有一筆小小的罰款數(shù)。

物業(yè)管理費用在哪里﹖在美國，業(yè)主交的物業(yè)管理費中有30%至40%是支付給那些在大樓或小區(qū)里辛勤勞動的工人的，包括工資與“有關(guān)開支”。“有關(guān)開支”是指工人的稅、保險等，其中的保險包括了醫(yī)療保險、意外傷殘保險和失業(yè)保險。這些“有關(guān)開支”要占到每個員工年收入的20%至30%.特朗普世界大廈公寓一年的薪資開銷達236萬美元，這幢公寓雇用了物業(yè)總管、工程師、維修工、看門人、警衛(wèi)、大廳前臺、清潔工等共40個人，24小時來維護大樓。其中物業(yè)總管年薪7萬美元，維修工每周拿678美元，看門人每周拿615美元，清潔工與警衛(wèi)的周薪是634美元，工程師的周薪是961美元。

這是一棟高級大樓，雇用的人很多，一般公寓雇不起這么多人。業(yè)主要為這種服務(wù)支付費用，從5樓到25樓的A座三房三浴，面積1972平方英尺約190平方米　，每月要交1300美元物業(yè)費，很昂貴。就連那個年薪7萬美元的物業(yè)總管也未必買得起、住得起。

紐約大部分有產(chǎn)權(quán)的共有公寓，物業(yè)管理費只有特朗普世界大廈的一半左右，雇用的員工沒有那么多。一般管理公司的經(jīng)理，是管理公司的雇員，并非某公寓雇員，他的薪水是由管理公司支付，他一人可能要管理五六棟樓，但工資待遇不會比特朗普世界大廈的維修工高。

美國的很多住宅公寓只有一個水表，一個煤氣表，所以物業(yè)管理費里包含水費與煤氣費，業(yè)主不必為自己單元另付煤氣與水費。相比中國這種做法有欠缺，不合理。比如全家外出3個月，不用煤氣和水，管理費不能打折扣。紐約公寓財務(wù)預(yù)算計劃中，一般公共用電加上水、煤氣的總開支是整個物業(yè)管理費的20%左右。

我在紐約看電視，看到北京一個公寓，一位老太太正從大樓走出，被從某層窗戶跳樓自殺的清潔工砸死了。老太太的女兒把物業(yè)管理公司告上法庭，結(jié)局是原告輸了，物業(yè)管理公司說自殺的人不是他們的正式職工。

真是豈有此理！如果這件事發(fā)生在美國，這個案子大約要拖四五年，而老太太的女兒一定可獲賠償，自殺的清潔女工家屬也可獲得賠償。兩位死者的家屬賠償?shù)腻X哪里來？保險公司支付。

紐約的公寓一定要買保險，新樓不買保險是開不了盤的。通常，管理公司為公寓買兩種保險，一種是樓值保險，這棟樓值多少保多少，由保險公司評估。發(fā)生火災(zāi)或倒塌，保險公司就要賠付；另一種是責(zé)任險，也就是意外事故險。如果有人在公寓或圍繞公寓外的人行道上跌倒受傷，原因是公寓清潔、設(shè)施或管理不當，傷者或死者可獲賠償。

1998年2月，我在一棟公寓當經(jīng)理，某天下午4點左右，突然沖入20多個持槍警察追捕一人，一直沖到公寓后棟大樓的小花園，在小花園的樹叢中抓出犯罪嫌疑人。警察還請我?guī)椭楦闪撕蠡▓@魚池的水，因為犯罪嫌疑人可能把手槍扔進了水池。

過了半年，有一位當時參加追捕的警察把大樓告了，稱在追捕罪犯時在我們公寓后花園的鐵網(wǎng)圍欄上跌下來，受了重傷?？馗婀⒐芾聿簧?，鐵絲網(wǎng)有些彎，尺寸也不對，安裝也有問題，要求的賠償是500萬美元。官司到目前還沒有結(jié)束，估計大樓的保險公司會賠一些錢，因為警察是在我們公寓里發(fā)生意外而受傷的。

用物業(yè)管理費購買的公寓保險并不包括每個單元內(nèi)的財產(chǎn)及意外保險。紐約許多公寓規(guī)定，每個業(yè)主必須為自己的單元購買財產(chǎn)與意外保險。你樓上的住戶忘了關(guān)水龍頭，水漏到你家，應(yīng)該賠償?shù)牟皇枪⒌谋ｋU公司，而是樓上的住戶或他投保的保險公司。

上海的物業(yè)管理公司是否用業(yè)主交的物業(yè)管理費為大樓買

（責(zé)任編輯：）

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