為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

★★土地使用權的處理原則 房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權轉(zhuǎn)讓必須保持一致

（一）以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件：1.按照出讓合同約定己經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書（錢合證）；2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件（預售）；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋己經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書（現(xiàn)售）。

《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移，要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者己經(jīng)使用年限后的剩余年限。同時，對受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

（二）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策，由受讓人辦理土地使用權出讓手續(xù)、繳納土地使用權出讓金，轉(zhuǎn)讓收益中的土地收前益上繳國家或者作其他處理。

2．可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；按照國務住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金的，應當扣除己經(jīng)繳納的土地收益。

★★房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓全同；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；（4）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。

★禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定：

1．達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；2。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的，在權力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)；3。依法收回土地使用權的；4。共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5。權屬有爭議的；6。未依法登記領取權屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

★★★商品房預售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品預購人支付購房定金或房價款的行為。目前商品房預售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。

1．商品房預售的條件（三證兩金）：1，己交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2，持有建設工程規(guī)劃許可證；3，按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4，開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

2．商品房預售管理程序

1，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售；2。記地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交的證件及資料有：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關于施工進度的說明；商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分屋平面圖；3。經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號；4。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設；5。商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，商品記預購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

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