為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)價(jià)格成因

房地產(chǎn)物業(yè)的交易價(jià)格一般包括建筑物的價(jià)格和土地價(jià)格，土地價(jià)格滲透在建筑物的價(jià)值中，當(dāng)建筑物作為固定資產(chǎn)在生產(chǎn)中發(fā)揮作用而逐步實(shí)現(xiàn)其價(jià)值時(shí)，土地的價(jià)值也得到實(shí)現(xiàn)，當(dāng)建筑物作為商品轉(zhuǎn)賣(mài)出去而一次性實(shí)現(xiàn)價(jià)值時(shí)，土地的價(jià)值也從中體現(xiàn)。城市土地主要用于建房，房子必須建在地上（特殊情況例外），房地合一，房地不可分是普遍公認(rèn)的，沒(méi)有孤立于地產(chǎn)之外的房產(chǎn)，也沒(méi)有不發(fā)展房產(chǎn)的地產(chǎn)，房屋一旦在地上興建起來(lái)，它的價(jià)格同時(shí)反映該土地的價(jià)格。所以，一般情況下，房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格綜合起來(lái)，以房?jī)r(jià)或樓價(jià)的形式反映。

物業(yè)商品的價(jià)格，和一般的商品價(jià)格一樣，是以貨幣表示的商品的交換價(jià)值，它是由人們對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)效用的認(rèn)識(shí)、物業(yè)的相對(duì)稀少性和對(duì)物業(yè)有效需求的存在三者相互結(jié)合而實(shí)現(xiàn)的。

物業(yè)價(jià)格體系

物業(yè)價(jià)格體系就是在房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中所形成的相互聯(lián)系、相互制約的價(jià)格體系，不同的房地產(chǎn)價(jià)格，其所起的作用不盡相同，評(píng)估的原則、依據(jù)和考慮的因素亦有差別，這里順便指出，我國(guó)各類(lèi)物業(yè)價(jià)格正在形成，有待規(guī)范化。

（一）市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格

1市場(chǎng)價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格，它是隨著時(shí)間和供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常波動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格又稱(chēng)市價(jià)。

2理論價(jià)格

在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定并帶有強(qiáng)制性的價(jià)格，即將該物業(yè)放在合理市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為多少。

3評(píng)估價(jià)格

運(yùn)用某種方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等作一種估計(jì)，在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與市價(jià)有密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在許可房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)制度下，專(zhuān)門(mén)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方提供服務(wù)，這種情況下物業(yè)的估價(jià)往往會(huì)成為物業(yè)的市價(jià)。但由于評(píng)估者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、偏好、利害關(guān)系等的不同，同一宗物業(yè)，不同的評(píng)估者評(píng)估價(jià)格可能不完全相同，因而要建立健全估價(jià)制度。一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格應(yīng)等于市價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

（二）買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格

1買(mǎi)賣(mài)價(jià)格

買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是指物業(yè)一次性出售的價(jià)格，在房產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格往往是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的同時(shí)出售。

2租賃價(jià)格

租賃價(jià)格常稱(chēng)租金，是零星出售物業(yè)使用權(quán)的價(jià)格，業(yè)主在保持其所有權(quán)不變的前提下，逐漸出售其使用權(quán)，分期實(shí)現(xiàn)其價(jià)值補(bǔ)償。

（三）拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格

1拍賣(mài)價(jià)格

拍賣(mài)價(jià)格是指采用拍賣(mài)方式交易的成交價(jià)，一般是價(jià)高者得之，是最具競(jìng)爭(zhēng)性的交易價(jià)格。

2招標(biāo)價(jià)格

招標(biāo)價(jià)是通過(guò)招標(biāo)形式交易的成交價(jià)，交易過(guò)程中具有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)性。

3協(xié)議價(jià)格

協(xié)議價(jià)格是指交易雙方通過(guò)協(xié)商確定的交易價(jià)格。交易過(guò)程中會(huì)受到很多非市場(chǎng)因素的影響。

采用協(xié)議方式的價(jià)格最低，其次是招標(biāo)，拍賣(mài)有抬高地價(jià)的趨勢(shì)。

（四）商品價(jià)格、成本價(jià)格、福利價(jià)格

1商品價(jià)格

商品價(jià)格是成本利潤(rùn)、稅金和效用調(diào)節(jié)四部份之和。

2成本價(jià)格

成本價(jià)格是房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資的回收價(jià)格。

3福利價(jià)格

福利價(jià)格是低于成本價(jià)的價(jià)格形式。

成本價(jià)與福利價(jià)必須輔之以相應(yīng)的財(cái)務(wù)補(bǔ)貼，才有實(shí)行的可能性。

（五）抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格

1抵押價(jià)格

抵押價(jià)格是為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕话惚仁袌?chǎng)要低。

2課稅價(jià)格

課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員評(píng)定的，以此作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格，具體課稅價(jià)格如何，視課稅政策而定。我國(guó)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)與標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)規(guī)定，其中的標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)應(yīng)按房地坐落地區(qū)建筑物情況，并參酌當(dāng)?shù)匾话惴康鼗旌腺I(mǎi)賣(mài)價(jià)格，分區(qū)、分級(jí)、分類(lèi)評(píng)定。

3征用價(jià)格

征用價(jià)格是為政府征收房地產(chǎn)，而給予補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)格。

（六）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)

1土地價(jià)格

土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊無(wú)地上建筑物的土地，土地價(jià)格是指該塊土地的價(jià)格，如果是一塊附有建筑物的土地，土地價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部份。

同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮其“生熟”條件，會(huì)有不同的價(jià)格，土地的“生熟”程度主要有以下幾種：

1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地，購(gòu)地者取得土地使用權(quán)，需自己進(jìn)行征地補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)。

2）已征用補(bǔ)償，但未做三通（路通、水通、電通）及一平（場(chǎng)地平整）。

3）已做三通一平的土地。

4）已做七通一平的土地。（七通為道路、上水、雨污水、電力、通訊、煤氣、熱等）。

5）在現(xiàn)有城市區(qū)域內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。要進(jìn)行拆遷安置等工作。

6）已做拆遷安置的城市空地。

2建筑物價(jià)格

建筑物價(jià)格是指純建筑物的價(jià)格，不包含其占用的土地價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，通常是含有該建筑物占用的土地價(jià)格在內(nèi)。因此，人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)與建筑物價(jià)格的含義不相同。

3房地價(jià)

房地價(jià)又稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，與平常所說(shuō)房?jī)r(jià)相同

（七）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)

1總價(jià)格

房地產(chǎn)總價(jià)格是指一宗房地產(chǎn)的總體價(jià)格。根據(jù)情況的不同，房地產(chǎn)總價(jià)格也不同，如一塊面積500m2的土地價(jià)格、一套面積為200平方米的高級(jí)公寓的價(jià)格、一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)總價(jià)格一般不能說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

2單位價(jià)格

房地產(chǎn)單位價(jià)格是指單位土地面積的土地價(jià)格、單位面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)的價(jià)格水平，認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義以土地為例，土地單位價(jià)格與總價(jià)格的關(guān)系式如下：

土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格÷土地總面積。

3樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每個(gè)單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系式如下：

樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積

由此公式可得出樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者的關(guān)系如下：

樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率

在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地的價(jià)格水平。如有甲、乙兩塊土地，甲地的土地單價(jià)為700元/m2，乙土地的土地單價(jià)為510元/m2，甲地的容積率為5，乙地的容積率為3，則甲地的樓面地價(jià)為140元/m2，乙土地的樓面地價(jià)為170元/m2，根據(jù)此樓面地價(jià)意義的買(mǎi)者通常都會(huì)購(gòu)買(mǎi)甲地，而不會(huì)購(gòu)買(mǎi)乙地。因?yàn)椋?lèi)用途與結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場(chǎng)上售價(jià)基本相同，如平均為1000元/m2建筑造價(jià)基本接近，則在甲地上獲得的利潤(rùn)＝1000元－700元－140元＝160元/m2，乙地上獲得利潤(rùn)＝1000－700－170＝130元/m2。

（八）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格

1所有權(quán)價(jià)格

所有權(quán)價(jià)格是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格依據(jù)其所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如依權(quán)利來(lái)理論，所有權(quán)為地上權(quán)，永佃權(quán)等諸個(gè)別權(quán)利的總和若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而貶低。

2使用權(quán)價(jià)格

使用權(quán)價(jià)格是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格，目前我國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格因使用年限的長(zhǎng)短而定。如30年、50年、70年的使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格又稱(chēng)出讓金。

3其他權(quán)利價(jià)格

除所有權(quán)及使用權(quán)價(jià)格以外的權(quán)利價(jià)格，如地上權(quán)價(jià)格、永佃權(quán)價(jià)格等。

（九）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地界、房屋重置價(jià)格

1基準(zhǔn)地價(jià)

城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則，劃分地價(jià)區(qū)域，然后調(diào)查評(píng)估出各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

2標(biāo)定地價(jià)

在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

3房屋重置價(jià)格

按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)，工藝水平建材價(jià)格、機(jī)械和人工費(fèi)用等，重新建造同類(lèi)結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需費(fèi)用加平均利潤(rùn)。

（十）底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)

1底價(jià)

政府、企業(yè)或私人出讓?zhuān)ㄅ馁u(mài)）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱(chēng)起叫價(jià)格，若低于這個(gè)價(jià)格則可不出售。

2期望價(jià)

政府、企業(yè)或私人出讓房地產(chǎn)時(shí)希望賣(mài)出的滿意價(jià)格，一般在底價(jià)的基礎(chǔ)上加15％，即可視為期望價(jià)。

3補(bǔ)地價(jià)

更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)及續(xù)期土地使用權(quán)等需交給政府的一筆地價(jià)。對(duì)于改變用途的地塊，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改

變后與改變前的地價(jià)差值。即

補(bǔ)地價(jià)＝改變用途后的地價(jià)－改變用途前的地價(jià)。

增加容積率的補(bǔ)地價(jià)額，可用下式計(jì)算：

補(bǔ)地價(jià)＝［（增加容積率－原容積率）÷原容積率］×地價(jià)

例：一宗土地面積為1000M2，容積率為5，時(shí)價(jià)為400元/m2現(xiàn)欲將容積率增加到75，需補(bǔ)多少地價(jià)。

解：1補(bǔ)地價(jià)

（7.5）÷5×400＝160元/m2

2補(bǔ)地價(jià)總數(shù)

160×1000＝16萬(wàn)元

（十一）標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)（公告地價(jià)）、申報(bào)地價(jià)、法

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