2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

(二)業(yè)主臨時(shí)公約的制定

1.業(yè)主臨時(shí)公約制定的主體

業(yè)主臨時(shí)公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，為什么規(guī)定由建設(shè)單位制定業(yè)主公約呢?這是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且建設(shè)單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，

這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。但是，建設(shè)單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過(guò)規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個(gè)“業(yè)主公約”只是臨時(shí)存在的，具有過(guò)渡性質(zhì)，因此稱為“業(yè)主臨時(shí)公約”。

在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時(shí)公約，當(dāng)然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時(shí)公約，但此時(shí)的業(yè)主臨時(shí)公約經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的審議通過(guò)后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。

2.業(yè)主臨時(shí)公約制定的時(shí)間

《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)公約的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。這是因?yàn)椋坏┯袠I(yè)主入住，就會(huì)涉及業(yè)主之間有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等方面權(quán)利義務(wù)的行使，因此，業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內(nèi)容，以便能從入住一開(kāi)始就遵守公約的規(guī)范。

另外，在實(shí)踐中，建設(shè)單位一般將業(yè)主臨時(shí)公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中有明確要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約的條款，

通過(guò)這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時(shí)公約的承諾，這在客觀上要求業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前制定。還需說(shuō)明的是，本款所指物業(yè)銷售也包括物業(yè)的預(yù)售和現(xiàn)售兩種形式。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。無(wú)論物業(yè)的現(xiàn)售還是預(yù)售，建設(shè)單位都應(yīng)預(yù)先制定業(yè)主臨時(shí)公約。

(四)業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容

為推動(dòng)建立業(yè)主自我管理與自我約束的機(jī)制，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，方便建設(shè)單位的參照與使用，2004年9月建設(shè)部發(fā)布了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》，明確了業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容：

1.物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況

(1)物業(yè)的自然情況

說(shuō)明物業(yè)的名稱和坐落地址，物業(yè)的名稱應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)卣鞴懿块T審定的名稱為準(zhǔn)。

明確物業(yè)類型，物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商住樓、商廈、寫(xiě)字樓、綜合樓等。

以城市規(guī)劃部門審定的數(shù)字為準(zhǔn)，明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。

以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準(zhǔn)，明確物業(yè)管理區(qū)域的四至，說(shuō)明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標(biāo)。

(2)物業(yè)權(quán)屬情況

建設(shè)單位應(yīng)在業(yè)主臨時(shí)公約中對(duì)業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)，區(qū)分單幢建筑內(nèi)容和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容分別列明。

由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等;由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等。

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括圍墻、綠地、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房，等等。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有些建筑物或建筑部位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業(yè)所有權(quán)可以屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有。為將這部分物業(yè)與業(yè)主享有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)明確界定區(qū)分，避免日后產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)要求建設(shè)單位對(duì)自己享有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，也在業(yè)主臨時(shí)公約中明示，例如留作自行經(jīng)營(yíng)或出租的地下車庫(kù)、小區(qū)會(huì)所等。建設(shè)單位在行使保留部位和設(shè)施設(shè)備所有權(quán)時(shí)，不得影響和危害物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。

2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

(1)遵守相鄰權(quán)規(guī)定

物業(yè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)范疇，與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)比較，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行使與相臨不動(dòng)產(chǎn)所有人和使用人的權(quán)益關(guān)系密切。

例如業(yè)主在家里存放大量易燃易爆物品，就會(huì)給鄰里的安全造成危害，業(yè)主將物品存放在公用通道，就會(huì)給鄰里的通行造成妨礙等。因此，法律要求不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人尊重相鄰權(quán)，不得因自身行使所有權(quán)而對(duì)他人合法權(quán)益造成妨礙或損害。

我國(guó)《民法通則》對(duì)相鄰權(quán)原則有明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)以下事項(xiàng)作出約定：

①業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè);

②業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系;

③業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書(shū)面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定

總結(jié)房屋裝飾裝修中普遍存在的問(wèn)題和管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主臨時(shí)公約可在以下幾方面規(guī)范房屋裝飾裝修活動(dòng)：

①業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

②為保證物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護(hù)業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。

同時(shí)，由于業(yè)主裝修房屋會(huì)產(chǎn)生不良噪音，因此為不影響其他業(yè)主的正常生活或經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時(shí)間，并要求業(yè)主在其他時(shí)間不得施工。

如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用情況，或者發(fā)生業(yè)主裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的情況，裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀并向受害業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

③要求業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，沒(méi)有預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定

主要應(yīng)包括以下內(nèi)容：

①業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改;

②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定;

③在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定

針對(duì)物業(yè)管理中業(yè)主經(jīng)常出現(xiàn)的違規(guī)行為，業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)業(yè)主使用物業(yè)的禁止性行為作出規(guī)定：

①損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途;

②占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;

③違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn);

④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

⑤違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲;

⑥擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼、涂改、刻畫(huà);

⑦利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);

⑧違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的有關(guān)約定。

3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

(1)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助

業(yè)主對(duì)物業(yè)自用部位和自用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)行為，不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主自用部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要的配合。

如果相關(guān)業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，相關(guān)業(yè)主對(duì)因此造成的物業(yè)損壞或其他損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任及賠償責(zé)任。

對(duì)于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時(shí)進(jìn)人相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但又無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說(shuō)明情況，并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方，例如居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、派出所、鄰居，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但事后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)業(yè)主告知情況并做好善后工作。

(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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