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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

(三)投標的策略及技巧

1．投標的組織策劃

物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標信息后應組織相關人員組成投標小組，對投標活動進行策劃實施，其主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。

(1)根據招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責人的選擇是確保投標活動的質量和效率的基礎。

(2)對招標方、招標物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調查，正確評估，預測并降低投標的風險。

(3)正確編制標書。編制標書要根據招標文件的要求進行，在透徹掌握招標文件內容和進行細致深入的市場調查基礎上，確定管理項目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點、服務特色、管理目標、管理方式及實施措施等)，制訂物業(yè)管理方案。

(4)在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制訂合理報價。

(5)靈活運用公共關系，多渠道獲取相關信息，確保報價的合理性。

(6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。

(7)加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應的應對措施。

(8)周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現(xiàn)場答辯活動。

2．項目的現(xiàn)場踏勘

在踏勘現(xiàn)場過程中，招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭答復并不具備法律效力，只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復時，才能產生法律約束力。投標人應對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下方面：

(1)物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè))，物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；2012年物業(yè)管理師報名時間物業(yè)配套設施設備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標識情況；內部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。

(2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調查。

(3)物業(yè)所在地的氣候條件、經濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)等。

3．投標文件的編寫

物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式要求響應招標文件外，最主要的內容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務內容、服務形式和費用。

(1)投標文件編寫的基本要求。

作為評標的基本依據，投標文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。

1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。

2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。

3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務行業(yè)標準規(guī)范。若招標文件要求采用國外的服務標準與規(guī)范，應將所使用的標準規(guī)范譯成中文，并在投標文件中說明。

4)使用準確的表述方式。投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，必須能準確表達投標公司的投標方案。投標文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。

圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字表述保持一致。

5)確保資料的真實性。投標文件的內容應符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。

(2)投標文件編寫中應注意的問題。

1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據未填寫，可能被作為廢標處理。

2)不可任意修改填寫內容。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。

3)填寫方式規(guī)范。除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。

5)計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。

6)報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。

7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

8)做好投標文件的保密措施。

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