《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

物業(yè)管理企業(yè)的兼并

物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)兼并和重組的方式達(dá)到外部擴(kuò)張的目的。這既是擴(kuò)張的一條便捷之道，也是一條高風(fēng)險(xiǎn)之道。兼并可使企業(yè)的組織形式迅速“膨脹”，但最終目的仍然是為企業(yè)效益的擴(kuò)張搭建平臺(tái)。因此，企業(yè)間的互相兼并既要考慮能從被兼并方得到什么，也要考慮能給予對(duì)方什么;給予的內(nèi)容包括品牌、資金、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、管理機(jī)制、一位優(yōu)秀的企業(yè)經(jīng)理等。如果從對(duì)方中既得不到，又無(wú)法給予對(duì)方，則兼并行為就不可實(shí)施。

兼并的一般程序

確定兼并目標(biāo)：尋找兼并目標(biāo)的途徑有三：一是在新聞媒體上公開(kāi)“招聘‘’目標(biāo)企業(yè);二是廣泛搜尋信息從中選擇;三是通過(guò)行業(yè)主管部門(mén)、工商部門(mén)、銀行等對(duì)企業(yè)比較熟悉的機(jī)構(gòu)牽線(xiàn)搭橋。

可行性論證：進(jìn)行可行性論證是企業(yè)并購(gòu)成功的關(guān)鍵因素之一。在進(jìn)行論證之前，要成立由各方面專(zhuān)家組成的論證小組，多方咨詢(xún)，并盡可能從對(duì)方得到詳盡的信息?？尚行哉撟C要重點(diǎn)關(guān)注：財(cái)務(wù)問(wèn)題，包括企業(yè)收益，未在資產(chǎn)負(fù)債表中反映的問(wèn)題，兼并后企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)測(cè)等;管理和兼并問(wèn)題，包括職工業(yè)績(jī)的考核和獎(jiǎng)勵(lì)辦法等;企業(yè)管理;管理信息系統(tǒng);職工福利，包括己退休職工福利的債務(wù)責(zé)任等;有關(guān)法律等問(wèn)題，包括被兼并企業(yè)是否受到過(guò)法律訴訟、債務(wù)、環(huán)境%中大網(wǎng)校%、保險(xiǎn)等。對(duì)兼并目標(biāo)企業(yè)提供的材料須進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，對(duì)有出入的問(wèn)題要論證清楚。論證小組經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查論證，然后撰寫(xiě)可行性分析報(bào)告供企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。

討論方案并報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)：公司董事會(huì)、股東大會(huì)討論兼并方案，如確定兼并后則形成決議，對(duì)需要各級(jí)政府部門(mén)批準(zhǔn)的則提請(qǐng)審批。

資產(chǎn)評(píng)估：一般可聘請(qǐng)國(guó)家認(rèn)定的有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的結(jié)果可作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)。同時(shí)，還要確定處理債務(wù)、合同的辦法。然后雙方即可商定兼并價(jià)格。

協(xié)議的簽訂和履行：在上述工作程序的基礎(chǔ)之上，即可簽訂明確雙方權(quán)利與義務(wù)的兼并協(xié)議。協(xié)議應(yīng)報(bào)政府相關(guān)部門(mén)審批，并通過(guò)法律公證。在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)辦理交接手續(xù)。協(xié)議生效后，雙方要向工商管理部門(mén)等政府主管單位申請(qǐng)辦理企業(yè)登記等手續(xù)。兼并完成后，可對(duì)外發(fā)布兼并公告。

物業(yè)管理企業(yè)兼并的形式

限于物業(yè)管理的目前狀況，達(dá)到完全的市場(chǎng)化兼并還不具備時(shí)機(jī)。因此，物業(yè)管理企業(yè)間的兼并既可以進(jìn)行“準(zhǔn)兼并”(如持股滲透、品牌連鎖等)，也可嘗試和探索“完全兼并”的形式。

持股滲透：通過(guò)參股達(dá)到擴(kuò)張市場(chǎng)的目的，并通過(guò)各種途徑獲利。通過(guò)投資參股，與對(duì)方建立一種關(guān)系，可以向?qū)Ψ酵扑]企業(yè)其他的獲利技術(shù)，如向其提供樓字智能化技術(shù)，提供電梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)等。同時(shí)，從所投資的公司利潤(rùn)中分紅。等條件成熟，即可達(dá)到完全控股。

在選擇持股滲透的公司類(lèi)型上可以不限制，以有優(yōu)秀發(fā)展方向的各類(lèi)型物業(yè)管理企業(yè)為主。關(guān)鍵在于己方是否能準(zhǔn)確識(shí)別并滿(mǎn)足對(duì)方的需求。

這種擴(kuò)張方式在資金的安全上有一定的風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)品牌的延續(xù)方面，因?qū)Ψ揭鄬僖堰\(yùn)作的市場(chǎng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，故風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

品牌連鎖：用特許加盟的方式，將目標(biāo)企業(yè)統(tǒng)一到一個(gè)品牌中來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)名義上的“準(zhǔn)兼并”，并因此而形成企業(yè)集團(tuán)。這種兼并方式要求被兼并方保持人、財(cái)、物等組織與經(jīng)營(yíng)形式的相對(duì)獨(dú)立，但在管理與服務(wù)的模式和品牌的使用上需歸于統(tǒng)一。品牌連鎖既可在物業(yè)管理企業(yè)間進(jìn)行，也可擴(kuò)展到與物業(yè)管理有關(guān)聯(lián)的專(zhuān)業(yè)公司區(qū)域，如保安公司、保潔公司、園林綠化公司、設(shè)備維修保養(yǎng)公司等。此外，還可跨地區(qū)、跨行業(yè)進(jìn)行品牌連鎖。

完全兼并：兼并方統(tǒng)籌兼顧，資源重新分配。尋求尚未有獨(dú)立的市場(chǎng)、規(guī)模較小、而又有發(fā)展欲望的小型物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)兼并的方式，占有對(duì)方現(xiàn)有的物業(yè)市場(chǎng);或?qū)⒅脑斐善髽I(yè)的人才基地或?qū)I(yè)化公司之地，或通過(guò)對(duì)其輸出其他獲利方式(如電梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù))而獲得收益。如若兼并對(duì)象屬優(yōu)良資產(chǎn)，即便企業(yè)沒(méi)有資金實(shí)力，也可通過(guò)貸款的方式獲取資金以實(shí)現(xiàn)兼并。當(dāng)企業(yè)有足夠?qū)嵙Φ臅r(shí)候，即可考慮兼并一些較大規(guī)模的知名品牌物業(yè)管理企業(yè)。

兼并對(duì)象所管理%中大網(wǎng)校%的項(xiàng)目如果存在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，則能否保持項(xiàng)目在兼并后不會(huì)流失是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。完全兼并的選擇對(duì)象，其市場(chǎng)管理項(xiàng)目一般不應(yīng)是多個(gè)業(yè)主特征的住宅區(qū)，而應(yīng)以單個(gè)或少數(shù)業(yè)主為特征的物業(yè)，且此物業(yè)管理企業(yè)與該項(xiàng)目關(guān)聯(lián)程度較高，即不會(huì)因兼并而發(fā)生項(xiàng)目的另外轉(zhuǎn)移。

物業(yè)管理企業(yè)在選擇可供完全兼并的目標(biāo)對(duì)象時(shí)，可關(guān)注以下類(lèi)型：已改制但運(yùn)作不理想、正在改制且尋求新的支持、尚未改制但有改制需求的國(guó)有中小型專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè);中小型國(guó)有地產(chǎn)公司(僅開(kāi)發(fā)1～2個(gè)項(xiàng)目)投資的物業(yè)管理公司且有改制需求的;各類(lèi)型地產(chǎn)公司僅以物業(yè)部等機(jī)構(gòu)形式存在又有業(yè)務(wù)擴(kuò)展需求的;房管所改制的物業(yè)管理企業(yè);沒(méi)有正式注冊(cè)或沒(méi)有取得資質(zhì)的牧業(yè)管理機(jī)構(gòu)。等等。

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