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加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提2

四、前期物業(yè)管理中的問題

《物業(yè)管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個方面：

（一）前期物業(yè)服務合同不規(guī)范，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。”實際上，有的建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務合同時，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接 驗收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設施設備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。

目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定；有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（五）業(yè)主臨時公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（六）物業(yè)服務和收費“質(zhì)價不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。”

國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質(zhì)價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價不符” 的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權，采取了不正當?shù)母偁?，相互殺價；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務的質(zhì)量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務收費“質(zhì)價不符”，違背了物業(yè)服務收費的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設單位在建設規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金認識不足，不愿 意交納專項維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后，又沒有按有關規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題。

五、加強前期物業(yè)管理的對策

鑒于前期物業(yè)管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，是物業(yè)管理中的一個重要的課題，前期物業(yè)管理著重應在以下幾個問題把好關口：

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”物業(yè)管理招標投標制度是《物業(yè)管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標意識正逐步深入人心 ，物業(yè)管理招投標市場正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標對保障開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定 的招投標原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益 ，促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招 投標制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標，可以采取以下對策：1、加強前期物業(yè)管理 招投標制度的學習，使建設單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培 育和發(fā)展招投標中介服務機制；5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標的指導和監(jiān)督工作。

（二）規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務合同應對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。”尤其是前期物業(yè)管理服務合同更應嚴格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務合罔是前期物業(yè)管理權利和義務的唯一法定文件。所以 ， 規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同 ， 不但有利于建管銜接 ， 防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同應采取以下對策：1、根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神，建設單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理服務合同；2、雙方在前期物業(yè)管理服務合同中，重點應對服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務及違約責任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業(yè)服務合同要維護締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；4 、雙方對違約責任的條款應該盡可能細化，并針對合同違約責任做出明確的約定。

7月1日，重慶市出臺并實施的《前期物業(yè)服務合同》（示范文本）對前期物業(yè)管理服務合同基本要素作了明確的規(guī)定，必將對規(guī)范我市前期物業(yè)管理起到積極的推動作用。

（三）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約

《條例》規(guī)定：建設單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位有責任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。同時，業(yè)主臨時公約對全體業(yè)主具有約束力。實行業(yè)主臨時公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少前期物業(yè)管理活動中的糾紛。1、建設單位在制定前期物業(yè)臨時公約時，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時公約盡量規(guī)范

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