2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過考試!

第六節(jié)　物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。

物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益。

物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。

不少發(fā)達(dá)國(guó)家以及香港、臺(tái)灣地區(qū)等都通過對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。

現(xiàn)階段，我國(guó)已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲(chǔ)備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。

因此，《條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”2005年11月，建設(shè)部和人事部已將這一制度納入國(guó)家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。

一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)

(一)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)樹立正確的職業(yè)道德

1.物業(yè)管理的職業(yè)道德

物質(zhì)生活決定精神生活，沒有社會(huì)分工，就不存在各種職業(yè)，也就談不上職業(yè)道德，因此職業(yè)道德是生產(chǎn)力發(fā)展和職業(yè)分工的結(jié)果。同一行業(yè)的職業(yè)群體，關(guān)于從業(yè)信念、職業(yè)操守、行業(yè)習(xí)慣、行為準(zhǔn)則的總體觀念和要求，構(gòu)成這個(gè)行業(yè)的職業(yè)道德。

職業(yè)道德是長(zhǎng)期從事職業(yè)勞動(dòng)過程中形成的群體職業(yè)觀念和職業(yè)要求，這些觀念和要求一方面對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)行為發(fā)揮心理約束作用，另一方面經(jīng)過總結(jié)和提煉，上升為行業(yè)規(guī)則和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)并約束全行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)行為。

物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)千家萬(wàn)戶的行業(yè)，直接關(guān)聯(lián)廣大群眾的日常生活和工作。因此物業(yè)管理人員是否樹立良好的職業(yè)道德，是否具備健康完美的職業(yè)修養(yǎng)，不僅關(guān)系到個(gè)人、企業(yè)和行業(yè)的形象，而且直接影響著社會(huì)關(guān)系的和諧與安寧。

物業(yè)管理人員只有樹立正確的職業(yè)道德觀念，培育良好的品行修養(yǎng)，才能勝任本職工作。

2.物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容

從行業(yè)規(guī)范要求角度，物業(yè)管理職業(yè)道德主要有以下幾方面的內(nèi)容：

(1)守法經(jīng)營(yíng)

遵紀(jì)守法是每個(gè)公民的基本義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，除企業(yè)從業(yè)人員需遵守公民的各項(xiàng)義務(wù)外，還必須遵守國(guó)家法律法規(guī)關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)定。

例如：《公司法》對(duì)企業(yè)的成立、組織程序、人員職責(zé)、經(jīng)營(yíng)原則等方面都作出了規(guī)定;《合同法》對(duì)合同訂立、履行、解除以及違約責(zé)任，作出了系統(tǒng)的規(guī)定;物業(yè)管理師考試

《民法通則》對(duì)企業(yè)法人的成立條件、應(yīng)當(dāng)遵守的民事法律規(guī)范、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的各種民事責(zé)任，也作出了全面規(guī)定;《稅收征收管理法》對(duì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)納稅的稅種、稅目、稅率以及納稅時(shí)限和處罰等作出了規(guī)定;

《條例》則專門針對(duì)物業(yè)管理行為作出了全面、具體的規(guī)定。涉及物業(yè)管理企業(yè)的法律法規(guī)規(guī)定很多，物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員均須嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定。

違反這些規(guī)定，會(huì)給社會(huì)造成危害，違法的物業(yè)管理企業(yè)以及從業(yè)人員也要承擔(dān)相應(yīng)的違法責(zé)任。

真正做到守法經(jīng)營(yíng)，首先，要增強(qiáng)法律意識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)法律基礎(chǔ)知識(shí)，深入理解并全面掌握物業(yè)管理的各項(xiàng)制度與政策;其次，要在工作實(shí)踐中認(rèn)真嚴(yán)肅遵守各項(xiàng)法律制度，徹底杜絕輕視法律的僥幸心理。

(2)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)

與多年來(lái)國(guó)家采取的行政管房方式相比較，物業(yè)管理的一個(gè)特征就是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)依法建立了合同關(guān)系，然后雙方依據(jù)合同享有權(quán)利并履行義務(wù)。

目前，由于我國(guó)物業(yè)管理尚處于起步階段，一部分物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理，還有一部分物業(yè)仍沿襲著舊有行政管房狀態(tài)。

從實(shí)施了物業(yè)管理的一些物業(yè)管理項(xiàng)目來(lái)看，許多物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主仍然保留著多年來(lái)行政管房的意識(shí)、作風(fēng)和習(xí)慣，不同程度的存在著輕視合同、缺乏誠(chéng)信的現(xiàn)象，這是造成目前物業(yè)管理爭(zhēng)議不斷、投訴上升的主要原因。

一方面，在有些物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理企業(yè)輕視物業(yè)服務(wù)合同，或根本沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，向業(yè)主收費(fèi)不從服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本出發(fā)，也不從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等方面考慮，

做到質(zhì)價(jià)相符，而僅以物價(jià)管理部門的收費(fèi)批件作依據(jù)，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

另一方面，一些業(yè)主的合同意識(shí)也很差，仍然以福利住房的傳統(tǒng)觀念認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，只要求享受物業(yè)服務(wù)，不愿意承擔(dān)付費(fèi)義務(wù)，或者脫離合同約定提出不合理的物業(yè)服務(wù)要求。

重視合同，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把握以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

①誠(chéng)信訂立合同

目前部分物業(yè)服務(wù)合同存在兩個(gè)方面的問題：一是物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容草率、虛夸;二是合同內(nèi)容簡(jiǎn)單、空洞、粗陋。這兩方面問題反映部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏法律意識(shí)和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的理念。

誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)應(yīng)首先從認(rèn)真、細(xì)致、實(shí)事求是、誠(chéng)實(shí)信用地簽訂合同開始。

②認(rèn)真履行合同

加強(qiáng)合同觀念，誠(chéng)信履行合同，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德的重要手段，作好這方面工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

一是重視物業(yè)服務(wù)合同的宣傳和解釋。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)該熟悉合同條款約定的內(nèi)容，誠(chéng)實(shí)信用地履行合同，而且應(yīng)該公開合同內(nèi)容、正確解釋合同，

這樣有利于提高業(yè)主的合同意識(shí)，便于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，減少業(yè)主因不了解合同而產(chǎn)生的誤解和爭(zhēng)議。

二是制定物業(yè)服務(wù)計(jì)劃和實(shí)施物業(yè)管理，必須以物業(yè)服務(wù)合同約定為基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)將合同規(guī)定的服務(wù)義務(wù)，作為物業(yè)管理企業(yè)工作的出發(fā)點(diǎn)。

三是切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，履行中發(fā)現(xiàn)不適當(dāng)?shù)臈l款約定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與對(duì)方當(dāng)事人協(xié)商變更，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，不能單方面擅自終止履行或改變履行方式。

四是物業(yè)服務(wù)合同履行中，若發(fā)生違約事項(xiàng)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定及時(shí)進(jìn)行處理，保證物業(yè)服務(wù)合同的安全、適當(dāng)履行。

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