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改制物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展之路徑

摘要：在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，改制物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)，尋求發(fā)展，是擺在他們面前的一個(gè)艱難抉擇。筆者在對(duì)改制物業(yè)管理企業(yè)與一般物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行對(duì)比、分析后，找到了改制物業(yè)管理企業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)。

在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，改制物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)，尋求發(fā)展，是擺在他們面前的一個(gè)艱難抉擇。筆者在對(duì)改制物業(yè)管理企業(yè)與一般物業(yè)管理企業(yè)（非開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)）進(jìn)行對(duì)比、分析后認(rèn)為，找到了改制物業(yè)管理企業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)。既然如此，改制物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，擇重發(fā)展，定會(huì)出彩。下面就此問(wèn)題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

改制物業(yè)管理企業(yè)與其他物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢(shì)對(duì)比古人曰：人貴有自知之明。這句話告訴人們一個(gè)道理，就是要知道自己的優(yōu)勢(shì)和不足，才能把事情做得更好。比如說(shuō)，一個(gè)對(duì)繪畫很有天賦的人，經(jīng)過(guò)努力學(xué)習(xí)，也許就會(huì)成為一個(gè)出色的畫家；反之，如把他安排去學(xué)電腦軟件研究，也許他使出渾身解數(shù)，也可能是成績(jī)平平。這就給人們提出了一個(gè)定位問(wèn)題。定位正確與否，直接關(guān)系到自身的發(fā)展。一個(gè)人如此，一個(gè)企業(yè)也是一樣，如定位不準(zhǔn)，就很難獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，如定位準(zhǔn)確，就會(huì)突飛猛進(jìn)，一路高歌。為此，有必要對(duì)改制物業(yè)管理企業(yè)與一般物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，從而找到改制物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展的幾種途徑。

1. 現(xiàn)有管理物業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。作為國(guó)企改制的物業(yè)管理企業(yè)，比一般物業(yè)管理企業(yè)更具有發(fā)展優(yōu)勢(shì)。首先，起步較好，脫離國(guó)企后（實(shí)際上并沒(méi)有真正脫離），重新組建之時(shí)，就自帶“嫁衣”，繼續(xù)管理原有的物業(yè)，少則幾萬(wàn)平方米，多則幾十萬(wàn)平方米，甚至上百萬(wàn)平方米，這其中既有辦公用房，也有生產(chǎn)用房，物業(yè)管理費(fèi)雖然不高，但基本上能夠維持轉(zhuǎn)制人員的基本工資和企業(yè)的日常辦公經(jīng)費(fèi)。這一點(diǎn)，是那些非開發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)所能匹敵的。

2. 較好的管理基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。改制物業(yè)管理企業(yè)多從大中型國(guó)企改制而來(lái)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，積累了較多的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，將這些管理經(jīng)驗(yàn)移植到物業(yè)管理中，再加以實(shí)際發(fā)揮、補(bǔ)充和完善，就形成了一套十分齊全的管理制度。而一般物業(yè)管理企業(yè)，要達(dá)到如此程度，起碼需要兩、三年時(shí)間。

3. 較大的知名度優(yōu)勢(shì)。改制物業(yè)管理企業(yè)是從大中型國(guó)企中脫胎而來(lái)，這就注定了他們先天所具備的知名度優(yōu)勢(shì)。也就是說(shuō)，他們從組建的那一天起，他們的名字就進(jìn)入了相當(dāng)一部分人的腦海，給了人們一種先入為主的感覺(jué)。這一點(diǎn)十分重要，一個(gè)新成立的企業(yè)要打造知名度，需要一段很長(zhǎng)的時(shí)日，而這也是一般物業(yè)管理企業(yè)難以望其項(xiàng)背的。

4. 較好的經(jīng)營(yíng)“三產(chǎn)”優(yōu)勢(shì)。改制物業(yè)管理企業(yè)多是從大中型國(guó)企中的第三產(chǎn)業(yè)改制而來(lái)的，這就注定了他們有著許多開辟、從事經(jīng)營(yíng)第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，假如能夠?qū)⑦@些經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)造性地用到物業(yè)管理中，定會(huì)帶來(lái)很好的效果。

發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì) 謀求企業(yè)發(fā)展在對(duì)改制物業(yè)管理企業(yè)與一般物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢(shì)對(duì)比后，我們不難發(fā)現(xiàn)，改制物業(yè)管理企業(yè)存在著很大的發(fā)展空間，問(wèn)題是怎樣利用自己的優(yōu)勢(shì)，把這塊“蛋糕”做大做強(qiáng)。下面筆者結(jié)合經(jīng)驗(yàn)談?wù)勛约旱捏w會(huì)，以及一些改制物業(yè)管理企業(yè)的成功案例。2012年物業(yè)管理師報(bào)考條件

一要繼續(xù)管好現(xiàn)有物業(yè)。要管理好現(xiàn)有物業(yè)，首先要改變員工觀念，變?cè)瓉?lái)的被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，把物業(yè)服務(wù)做好、做精、做細(xì)，讓業(yè)主滿足，從而達(dá)到合同期滿后繼續(xù)簽約的目的，以此鞏固自己的基本物業(yè)，解決企業(yè)的基本生存問(wèn)題。

一些做得好的改制物業(yè)管理企業(yè)，確實(shí)把這一塊打造得格外“靚麗”。他們認(rèn)為，現(xiàn)有物業(yè)是安身立命的根據(jù)地，是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，這塊做不好，既難保證合同期滿后繼續(xù)簽定，更談不上外接業(yè)務(wù)。在現(xiàn)實(shí)中，被自己“爹媽”炒魷魚的改制企業(yè)并不鮮見(jiàn)。

二要利用較好的管理基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。管理基礎(chǔ)是一個(gè)企業(yè)綜合水平的體現(xiàn)，試想，假如一個(gè)企業(yè)連最基本的管理臺(tái)帳、管理制度都沒(méi)建立，能說(shuō)他們的管理規(guī)范有序嗎？能說(shuō)他們有發(fā)展的潛力嗎？答案是否定的。作為轉(zhuǎn)制企業(yè)，在這方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的考核、整頓下，已經(jīng)建立了一套行之有效的管理基礎(chǔ)，將這些移植到轉(zhuǎn)制后的企業(yè)中，加以不斷調(diào)整、充實(shí)，就會(huì)形成一套十分完善的物業(yè)管理體系。因此，轉(zhuǎn)制企業(yè)要利用好這筆寶貴的資源，也許會(huì)在對(duì)外承接業(yè)務(wù)方面，得到意外的驚喜。

物業(yè)管理企業(yè)要在社會(huì)上承接業(yè)務(wù)，參加招投標(biāo)，首先就要制定一套標(biāo)書。而這套標(biāo)書的大部分內(nèi)容，主要是管理體系。因?yàn)闃I(yè)主從你的管理體系中，可以看出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和能力，在貨比三家后擇優(yōu)而定。這就說(shuō)明了物業(yè)管理體系的重要。

三要充分發(fā)揮知名度優(yōu)勢(shì)。轉(zhuǎn)制企業(yè)的知名度優(yōu)勢(shì)，是一般物業(yè)管理企業(yè)難以企及的。眾所周知，名氣就是財(cái)富。無(wú)論是一個(gè)企業(yè)，還是一個(gè)企業(yè)家，知名度的大小決定著他們價(jià)值的大小。一個(gè)名牌企業(yè)、企業(yè)家的身價(jià)，要比普通的企業(yè)、企業(yè)家高出多少倍。

作為改制物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)充分利用自己的知名度優(yōu)勢(shì)，積極參加社會(huì)活動(dòng)，尤其是要多參加一些競(jìng)標(biāo)活動(dòng)。因?yàn)橛忻麣猓趨⒓舆@些競(jìng)標(biāo)的過(guò)程中，能夠[FS：PAGE]更多的引起業(yè)主對(duì)企業(yè)的注重。曾有一位名牌物業(yè)管理企業(yè)的老總告訴筆者，他們?cè)谥鞒菂^(qū)承接的一個(gè)約 20 萬(wàn)平方米的高檔樓盤，開發(fā)商就沖著他的知名度而來(lái)的。

四要充分發(fā)揮“三產(chǎn)優(yōu)勢(shì)”。“三產(chǎn)”是第三產(chǎn)業(yè)的簡(jiǎn)稱，主要是指服務(wù)業(yè)。轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)開辟“三產(chǎn)”，與一般物業(yè)管理企業(yè)相比，有著許多優(yōu)勢(shì)。例如，在現(xiàn)有的物業(yè)管理范圍內(nèi)，開展一些物業(yè)管理合同中沒(méi)有約定的活動(dòng)內(nèi)容，進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖召M(fèi)，既方便了廣大業(yè)主，也彌補(bǔ)了主業(yè)收入的不足。

轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)究竟該開展哪些“三產(chǎn)”業(yè)務(wù)呢？筆者認(rèn)為，這要因企業(yè)所管物業(yè)的具體情況而定。一般來(lái)說(shuō)，可開展“家政服務(wù)”、“房屋代租代售服務(wù)”、“小孩托管服務(wù)”等。在重慶的轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)中，開辟第三產(chǎn)業(yè)而又做得較為出色的還不少，他們是轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。

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