為了幫助考生復(fù)習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響

風險和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對投資者所承擔投資風險的回報，因此正常情況下投資收益與投資風險是相匹配的。風險對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

1．根據(jù)項目風險大小確定相應(yīng)的投資收益水平

由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風險的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。

舉個簡單的例子，經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目，有著穩(wěn)定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟適用住房銷售價格時，保證開發(fā)商3％的成本利潤率，加之存在土地無償劃撥、開發(fā)稅費減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達到15％以上，而且這種投資的成功率幾乎是100％，/2012年物業(yè)管理師考試報名時間/除通貨膨脹因素外沒有其他風險。但如果是開發(fā)高檔娛樂項目，由于其幾乎受到所有風險因素的影響，其成功的可能性(即風險率)可能只有50％，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達到30％(30％X50％＝15％)。對于開發(fā)商來說，后面一種投資機會可能會得到30％的投資收益，但也有可能連10％也得不到，因為其投資有較大的風險；而對于前者來說，他可以保證得到15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到30％投資收益的可能性。

2．根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向

雖然風險客觀存在，但與項目相關(guān)的個別風險，對于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風險的能力是有很大差異的。風險水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風險水平就沒有那么高。

高檔精裝修住宅，其利潤率遠遠高于普通住宅，但由于存在多潛在的風險，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。

3．根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機

風險尤其是系統(tǒng)性的市場風險的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動規(guī)律。根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風險狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場需求而非當前需求，這就為開發(fā)商適時選擇進入和推出市場的時機提供了條件。

應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因為反周期操作是有條件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時，仍然保持較強的開發(fā)投資能力。

區(qū)位的含義

第二節(jié)             房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

一、區(qū)位的含義

房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。

房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的晶位代表著時代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費特征。

房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū)；北京市前門商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設(shè)的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門商業(yè)區(qū)逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光，來認識和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。

二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求

(一)居住物業(yè)

居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括：

1．市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設(shè)施等。

2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進入少數(shù)家庭，對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項目區(qū)位選擇時應(yīng)認真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。

3．環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項目區(qū)位時要慎重考慮的因素。

4．居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強的地區(qū)進行，就意味著提高了成功的可能性。

(二)寫字樓物業(yè)

影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括：

1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項目，/物業(yè)管理師報考條件/則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度，決定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力。

2．周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫字樓項目所處的位置，周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。

3．易接近性。寫字樓項目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務(wù)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

(三)零售商業(yè)物業(yè)

零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。

商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％～15％。

(四)工業(yè)物業(yè)

工業(yè)項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。

相關(guān)文章：

2012年注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習指導(dǎo)51-60

相關(guān)推薦：

上傳真題，拿大獎 詳情點擊查看

百忙之中，不錯過報名 免費短信提醒您

2011年注冊物業(yè)管理師考試成績查詢匯總

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁